2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》習題（3）

　　1．臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實為房地產(chǎn)狀況修正。（ 　）

　　答案：錯

　　解析：見教材。應當是“臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實為房地產(chǎn)狀況修正。”

　　2．房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。（ ?。?/p>

　　答案：錯

　　解析：房地產(chǎn)價格在長期短期內(nèi)都會有波動，在短期內(nèi)很難找出變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

　　3．在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的稅費構(gòu)成。（ ?。?/p>

　　答案：錯

　　解析：正確的說法應當是“在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構(gòu)成。”

　　4．在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。（ ?。?/p>

　　答案：對

　　解析：見教材。

　　5．城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。（ ?。?/p>

　　答案：對

　　解析：城市規(guī)劃是估價合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價必須以估價對象合法原則為前提。

　　6．投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，小于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。（ 　）

　　答案：錯

　　解析：當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買，反之說明不值得購買。正確的說法應當是“投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。”

　　7．同一估價機構(gòu)、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應有一個合理的價格差。（ ?。?/p>

　　答案：對

　　解析：房地產(chǎn)的客觀價值或價格會因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。

　　8．在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產(chǎn)價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行交易日期調(diào)整。（ ?。?/p>

　　答案：錯

　　解析：房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時沒必要進行交易日期調(diào)整。

　　9．實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實際經(jīng)過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。（ ?。?/p>

　　答案：對

　　解析：見教材。

　　10．出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。（ 　）

　　答案：錯

　　解析：前半部分是對的，后半部分正確的應當是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額”。

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