調整周期已至，“救市”恐難馬上見效

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下半年房地產市場將繼續(xù)處于調整過程中。成交量低迷態(tài)勢難以短期內改變，房價可能繼續(xù)向下微幅調整。多位業(yè)內人士表示，房地產業(yè)已告別“青春期”，地方政府為救市將加速放松限購政策，但監(jiān)管層將堅持分類調控做法，不會對房地產市場進行直接干預，更傾向于采取以市場調節(jié)為主的“無為而治”方式。保障房和長效機制建設是重要的兩個政策著力點。
　　
　　調整周期已至
　　
　　經連續(xù)多月上漲后，房價終于出現下降。5月，在70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降，占比達50%。平均而言，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比下降0.15%，為近24個月以來首次出現負增長。
　　
　　此前，房地產投資、新開工面積、土地購置等指標已經歷多月下滑，成交量持續(xù)走低。分析人士認為，從去年年末開始，樓市調整跡象已露端倪。
　　
　　中原地產數據顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達31%，二線城市跌幅達34%。
　　
　　這家機構的報告顯示，經多年房地產投資高增長，如今整體市場供需關系已趨平衡，不少城市甚至出現供大于求的現象。這些特征決定未來一段時間，市場將進入低速增長期。特征為成交量低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。
　　
　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經歷三次房地產短周期，當前已進入第四個周期。此前兩輪調整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續(xù)6個月，后者為8個月。由于處于“黃金十年”，上述時期房地產業(yè)調整規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小;漲的時間長，跌的時間短。相比之下，如今房地產業(yè)內外環(huán)境均不樂觀。主要體現在：既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產市場調整周期將更長，即房價下跌時間可能超過8個月。
　　
　　“救市”恐難馬上見效
　　
　　幾乎與樓市低迷同步，從上半年開始，不少城市開始松綁樓市調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列。近期，沈陽、呼和浩特、濟南等城市也陷入救市“風波”中，有關部門雖未證實已出臺救市舉措，但仍被市場認為“救市”動力仍在。
　　
　　中原地產首席分析師張大偉表示，在供需關系發(fā)生逆轉態(tài)勢下，還將有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口凈流出、新建區(qū)域較多、產業(yè)支撐不足等特征的城市“救市”沖動尤其明顯。綜合各地措施來看，目前主要“救市”手段為松綁限購，預計有30個以上城市的“限購令”可能在年內取消。
　　
　　分析人士說，針對地方“救市”行為，目前尚有“紅線”阻礙，即一線城市限購不會松綁、差別化信貸政策不得松動等。因此，除非出現類似“四萬億”的投資放量或貨幣政策實質性寬松，否則零星“救市”手段不能挽救房地產市場下行趨勢。
　　
　　中金公司報告稱，預計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅，房價將環(huán)比下降約5%-10%。部分公司或下調銷售目標，從而應對房地產市場“寒冬”。
　　
　　政策著力點生變
　　
　　與2011年下半年不同，如今多數城市“救市”動作已順利“闖關”。
　　
　　分析人士說，在宏觀經濟增速放緩、市場化調控思路凸顯背景下，大部分城市“救市”舉動具一定合理性。其中，監(jiān)管層提出“分類調控”原則，強調“地方政府能夠自行調控的，就不要由中央政府來調控”。多數受訪者說，隨著供需關系趨于平衡，樓市調控“去行政化”過程將啟動。除一線城市外，“限購令”等行政手段將逐漸退出，市場機制將成為樓市主導者。
　　
　　“市場主導”的思路，不意味著監(jiān)管層將不再作為。分析人士說，在讓市場進行自發(fā)調整同時，政策著力點將轉向另外兩個方面。
　　
　　一為保障房領域。其中，棚戶區(qū)改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來，住建部部長陳政高分三次調研四個地區(qū)，調研重點在棚戶區(qū)改造和公租房建設。作為保障民生重要方面，上述領域無疑將獲更多支持。
　　
　　二為長效機制建設。隨著不動產登記、個人住房信息系統等確立，樓市調控長效機制將逐漸建立，逐漸取代此前以行政手段為主的調控方式。