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就亞洲的超高資產(chǎn)凈值人士而言，物業(yè)在他們的投資組合中平均占38%。而對(duì)于新一代超高凈值人士來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的吸引力并沒(méi)有減退，有45%的受訪者表示，年輕一代富豪客戶對(duì)房地產(chǎn)的興趣要高于父輩。 超級(jí)富豪們都在買什么？ 根據(jù)獨(dú)立房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊聯(lián)同中銀國(guó)際近日發(fā)布的2015年《財(cái)富報(bào)告》顯示，超高資產(chǎn)凈值人士（即扣除自住物業(yè)后，資產(chǎn)凈值在三千萬(wàn)美元或以上的人士）愈來(lái)愈注重將物業(yè)視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產(chǎn)凈值人士而言，物業(yè)在他們的投資組合中平均占38%。而對(duì)于新一代超高凈值人士來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的吸引力并沒(méi)有減退，有45%的受訪者表示，年輕一代富豪客戶對(duì)房地產(chǎn)的興趣要高于父輩。 報(bào)告調(diào)查了全球97個(gè)國(guó)家，合共108個(gè)城市，以探討這些國(guó)家、地區(qū)和城市重要性和超級(jí)富豪人數(shù)的增長(zhǎng)情況和投資態(tài)度。 一個(gè)有意思的趨勢(shì)是，亞洲超高凈值人士對(duì)于酒莊的需求十分殷切，受訪者表示其客戶中，有40%中國(guó)內(nèi)地客戶、43%臺(tái)灣客戶和31%馬來(lái)西亞客戶對(duì)這些資產(chǎn)的興趣在不斷升溫。 財(cái)富報(bào)告根據(jù)近500名全球頂尖私人銀行家和理財(cái)顧問(wèn)所完成的詳細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縱觀全球，37%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業(yè)于他們投資組合中的比重，而35%的受訪者預(yù)期這趨勢(shì)2015年仍將持續(xù)。在亞洲，22%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業(yè)于他們投資組合中的比重，27%的受訪者預(yù)期這趨勢(shì)于2015 年仍將持續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)仍舊是重要的財(cái)富增值和保值工具，尤其是在全球流動(dòng)性寬松的背景下。 全球而言，家族企業(yè)繼承成為富豪們最擔(dān)心的問(wèn)題。有85%的受訪者表示其客戶擔(dān)心將家庭財(cái)富傳承給下一代。平均而言，不到半數(shù)的受訪者（49%）表示他們的客戶擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險(xiǎn)（這個(gè)數(shù)字不出意外地在亞洲區(qū)的上升超過(guò)70%，而鄰近的澳大利亞也超過(guò)67%）。 住宅物業(yè)是最受歡迎的投資類別。84%的亞洲理財(cái)顧問(wèn)表示其客戶對(duì)此類別更感興趣。寫字樓（68%）則是對(duì)亞洲投資者來(lái)說(shuō)第二受歡迎的投資物業(yè)類型。平均來(lái)說(shuō)，中國(guó)和香港的超高資產(chǎn)凈值人士平均每人擁有4.7個(gè)和4.6個(gè)住宅物業(yè)，膺全球首兩位，較全球平均3個(gè)的數(shù)目為高。 超級(jí)富豪們正在間接和直接影響和改變?nèi)蛭飿I(yè)的走勢(shì)。在限制超級(jí)富豪們買房的北京，在全球城市中的排名正在下降。2014年，國(guó)際豪宅指數(shù)100中有16個(gè)地點(diǎn)的豪宅價(jià)格取得雙位數(shù)的增長(zhǎng)；而接近四成城市的豪宅價(jià)格則下跌或維持不變。房?jī)r(jià)升幅之前排名在前十位的北京，去年跌至第63位，價(jià)格降幅為0.5%。 萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜表示：“北京豪宅市場(chǎng)在2014年面臨價(jià)格不斷攀升、高存量以及銷售周期長(zhǎng)的問(wèn)題。高地價(jià)及開(kāi)發(fā)商因力求豪宅品質(zhì)而在建材和室內(nèi)裝修材料方面投入過(guò)多開(kāi)發(fā)成本，使得豪宅價(jià)格不斷攀升；而政府的‘限高令’價(jià)格政策，使得原本計(jì)劃在2014年入市的豪宅項(xiàng)目擱置，致使豪宅市場(chǎng)存量加大。此外，由于政府的反腐倡廉力度日益加大，以及由于經(jīng)濟(jì)放緩造成的能源、制造業(yè)、進(jìn)出口、期貨行業(yè)不景氣等原因使，傳統(tǒng)豪宅購(gòu)買高凈值人群購(gòu)買力明顯下降，造成豪宅銷售周期加長(zhǎng)。 但北京依舊是重要的投資目的地之一。根據(jù)財(cái)富報(bào)告估算，以身價(jià)十億的富豪數(shù)目來(lái)算，中國(guó)目前排名第二位，緊隨美國(guó)。直至2014年，全球20個(gè)擁有最多十億級(jí)富豪的城市中，有10個(gè)城市位于亞洲，北京擁有其中的37位十億級(jí)富豪，居第三名。上述報(bào)告預(yù)測(cè)，10年后，中國(guó)的十億級(jí)富豪數(shù)目將增加154名，為全球同類富豪數(shù)目增長(zhǎng)最多的國(guó)家。 中國(guó)的高資產(chǎn)凈值人士移民，正在對(duì)全球豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。報(bào)告顯示，過(guò)去10年，中國(guó)幾乎是財(cái)富外流最多的國(guó)家。據(jù)估計(jì)，2003年至2013年期間，中國(guó)有76，200名百萬(wàn)富翁移民海外或取得其他國(guó)家的國(guó)籍。他們成為歐洲的一股重要力量，并在亞太區(qū)各移民計(jì)劃中占重要比例，例如約90%的澳洲重要投資者簽證的申請(qǐng)者來(lái)自中國(guó)。2014年，投資澳大利西亞、新西蘭豪宅物業(yè)的回報(bào)強(qiáng)勁，奧克蘭、悉尼和墨爾本分別在萊坊的國(guó)際豪宅指數(shù)實(shí)現(xiàn)12.1％、11.0％和8.5％的按年增幅。 新西蘭一位中國(guó)新移民對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，有許多中國(guó)買家近日在奧克蘭買房，尤其是在二手房拍賣市場(chǎng)上。中國(guó)買家實(shí)力“強(qiáng)勁”，只要有他們出現(xiàn)，房子就很難以低價(jià)成交。2014年1至9月，44%申請(qǐng)英國(guó)一線投資簽證計(jì)劃的申請(qǐng)者（309位）均來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，中國(guó)買家購(gòu)買優(yōu)質(zhì)倫敦物業(yè)的數(shù)目繼續(xù)上升。 萊坊全球住宅研究部主管Liam Bailey分析道：“中國(guó)內(nèi)地在投資需求增長(zhǎng)方面有著巨大的潛力，但大量私人財(cái)富尚未在全球進(jìn)行多元化的投資，因其財(cái)富流出受到外匯管制的阻礙。不過(guò)，大家普遍認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移，對(duì)退休金投資甚至中國(guó)公民直接投資的限制將會(huì)放寬，更多的資金將投資到海外?！?/p> 另一個(gè)重要趨勢(shì)則是，2014約四分一的商業(yè)物業(yè)成交涉及私人投資者，未來(lái)將會(huì)有更多私人資金流入有增值能力的資產(chǎn)市場(chǎng)。雖然超高資產(chǎn)凈值人士的大部分物業(yè)投資仍然在自己的國(guó)家，但調(diào)查中絕大部分地點(diǎn)的富豪均逐步增加他們投資海外物業(yè)的金額。投資會(huì)擴(kuò)展到倫敦、紐約和悉尼這些門戶城市以外的海外城市。
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