七大關(guān)鍵詞讀懂兩會(huì)后中國(guó)樓市“政策語(yǔ)言”

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2015年兩會(huì)，雖然在李克強(qiáng)總理所作的《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)的部分只有寥寥幾筆，卻不難從中一窺政府?dāng)M對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行托底的意圖。在這份報(bào)告中，與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的包括“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”、“收購(gòu)存量房改保障房”、“推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化”、“住房公積金改革”、“新土改”、“實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)”等七大關(guān)鍵詞。 從去年的做法來(lái)看，很可能庫(kù)存壓力較高的三四線城市地方政府會(huì)進(jìn)一步推出傾斜性政策盡快去庫(kù)存。而從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來(lái)看，對(duì)中低端自住產(chǎn)品，除了采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，也可能會(huì)有稅費(fèi)上的調(diào)整。而對(duì)中高端改善型產(chǎn)品，目前暫未見(jiàn)到明顯的政策導(dǎo)向，不過(guò)按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的判斷，很可能會(huì)通過(guò)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)提升(如臺(tái)灣的豪宅稅是15%、新加坡海外買家房產(chǎn)購(gòu)置稅為18%)，以市場(chǎng)機(jī)制取代原有的行政式限購(gòu)調(diào)控，例如，一線城市限購(gòu)政策“開(kāi)一扇窗戶”,可能會(huì)先從中高端的改善型產(chǎn)品開(kāi)始。 至于推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化的提法，是首次見(jiàn)于中央政府的政府工作報(bào)告，雖然它與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)并不大，但其推進(jìn)可以解決銀行盤(pán)活期限長(zhǎng)、收益低的資產(chǎn)，解決目前資產(chǎn)負(fù)債表中期限錯(cuò)配的問(wèn)題，比如首套房的個(gè)人住房抵押貸款如果證券化，就可以解決銀行不想貸、但按政策又不得不貸的問(wèn)題。 “加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”、“新土改”、“實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)”則是與新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的范疇。“收購(gòu)存量房改保障房”，則可以解決部分城市庫(kù)存高企的窘境，也可以加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化。 在2015年兩會(huì)“新土改”關(guān)鍵詞下，比去年政府工作報(bào)告中“慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)”的簡(jiǎn)短提法擴(kuò)展了不少內(nèi)容，包括：做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開(kāi)展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點(diǎn)。此外，還有“擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)，實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)，提升地級(jí)市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力”的提法，都是在為新型城鎮(zhèn)化指出明確的道路。 新土改帶來(lái)的不僅是農(nóng)村集體用地和宅基地的入市，而是政府希望以這樣的措施來(lái)推進(jìn)衛(wèi)星城的崛起，“方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化”。而這些鎮(zhèn)級(jí)行政區(qū)域也會(huì)因此在政策、土地及項(xiàng)目安排上獲得更多的傾斜，產(chǎn)業(yè)政策等會(huì)更有利于發(fā)展和進(jìn)行招商引資，尤其是改變目前到了鎮(zhèn)一級(jí)無(wú)土地指標(biāo)可用的狀況。 可以說(shuō)，存量房改保障房，相當(dāng)于“政府幫開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存”，讓三四線城市內(nèi)部消化庫(kù)存高企的危機(jī)，而新土改則讓小型衛(wèi)星城著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，獲得產(chǎn)業(yè)升級(jí)的契機(jī)，增強(qiáng)當(dāng)?shù)厝丝诘南M(fèi)力，改善人口凈流出的現(xiàn)狀。 此外，李克強(qiáng)總理在此次兩會(huì)記者會(huì)上還表示，“歡迎外國(guó)人在中國(guó)買房”，由此可以看出，除了一線城市限購(gòu)有可能松動(dòng)，還可能將全面向國(guó)外購(gòu)房者開(kāi)放。 綜上所述，2015年的樓市政策語(yǔ)言是通過(guò)信貸與分類調(diào)控的政策調(diào)整，穩(wěn)定合理的住房消費(fèi)，包括自住與改善需求;同時(shí)通過(guò)種種措施化解三四線城市的地產(chǎn)崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)此展望，2015年房地產(chǎn)政策暖風(fēng)還會(huì)繼續(xù)吹下去，在2014年二三季度地方政府紛紛救市、9·30“央四條”放松房貸、2014年11月至今有一次降準(zhǔn)、兩次降息之外，此次兩會(huì)后應(yīng)會(huì)出現(xiàn)有關(guān)部委出臺(tái)諸如支持二套房貸、降低稅費(fèi)等少量利好政策，地方政府各出其招救市的景象。 本文標(biāo)題：七大關(guān)鍵詞讀懂兩會(huì)后中國(guó)樓市“政策語(yǔ)言” Tags：