中國人海外置業(yè):高大上vs背黑鍋 誰動了誰奶酪？

日前，澳大利亞阿德雷德市近郊區(qū)一間二手房拍賣會，特意聘請中文傳譯員，這在該市尚屬首次。“事前查詢的中國買家數(shù)量之多，是我前所未見”。地產(chǎn)代理Oren Klemich如是說。

近年來，源于國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控，熱衷購房的華人將“目光”逐漸轉向國外。從美國到澳大利亞，從英國到西班牙，從新西蘭到韓國……海外房地產(chǎn)市場儼然成為中國投資者眼中“香餑餑”。

“謝謝上帝，他們來到這里，拯救了我們的經(jīng)濟衰退”。美國亞凱迪亞市房產(chǎn)經(jīng)紀陳芳(Fong Chen，音譯)如此評價。中國購房者成為最受歡迎的“高大上”客戶。與“高大上”形象并存著另外一種“背黑鍋”的觀點，認為中國人海外置業(yè)直接推高當?shù)胤績r，甚至推出政策進行阻撓。海外置業(yè)，是“真的很美”還是“看上去很美”？

持續(xù)升溫 中國人置業(yè)“瞄準”海外

近日，一名中國青年以839萬澳元將悉尼地標性豪宅收入囊中，同時創(chuàng)下該地區(qū)最高交易紀錄；一位中國商人豪擲5180萬美元購得溫哥華西部一座頂級豪宅，成為加拿大卑詩省最大宗住宅交易之一；僅憑網(wǎng)上幾張照片，一名中國買家便支付近500萬澳元買下悉尼一處豪宅……諸如此類大手筆的交易頻見報端，側面展示了中國人海外買房的熱度值。

隨著多國貨幣貶值，人民幣在國際市場上的購買力反而水漲船高。在澳大利亞、英國等地的房地產(chǎn)市場中，中國投資者置業(yè)的身影已成為普遍現(xiàn)象。

全球最大商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕發(fā)布的《全球居住調(diào)查報告：國際城市比較》顯示，中國買家近些年已成為悉尼、紐約地區(qū)最大的海外置業(yè)大軍，且在倫敦住宅市場中也愈發(fā)活躍。

澳大利亞官方數(shù)據(jù)顯示，2013至2014財年，中國買家在昆士蘭州房地產(chǎn)業(yè)投入達到創(chuàng)紀錄的4.62億澳元(約合4億美元)，同比增長43%。

據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在購買美國房產(chǎn)的外國買家中，中國買家的比例一路攀升，已從2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。英國業(yè)內(nèi)專家宣稱，倫敦開始受到中國買家的特別青睞，前往倫敦購買地產(chǎn)的中國人近三年增長了五倍。

日本瑞穗信托銀行系統(tǒng)“都市未來綜合研究所”數(shù)據(jù)顯示，至少360億日元(約合3億美元)中國私人資本2014年進入日本房地產(chǎn)市場，已成為捧紅日本房地產(chǎn)的一支主力軍，并因此使當?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)公司增加了精通漢語的經(jīng)紀人。

根據(jù)新加坡市建局的統(tǒng)計數(shù)字，過去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多數(shù)房地產(chǎn)項目中約有30%為境外客戶，其中中國買家在境外買家中占比約30%，成為最大的外國買家……

廣州日報、南方日報報道引述數(shù)據(jù)稱，2008年至2014年6月，中國人對海外房地產(chǎn)投資增長200多倍，投資總額達337億美元左右。仲量聯(lián)行年初最新報告顯示，2014年中國海外房地產(chǎn)投資激增，超過165多億美元的總量首度超過國內(nèi)投資額；僅去年上半年，中國私人海外房產(chǎn)投資額接近50億美元，遠超2011年及2012年全年規(guī)模。

       持續(xù)發(fā)酵 多因素催生購房浪潮　　
 
       中國人海外置業(yè)的波瀾壯闊，不僅是中國人移民潮、留學潮及投資潮等幾種力量綜合作用，同時也是中國逐步擴大開放程度和快速融入全球的真實寫照。

　　自塞浦路斯2012年對中國開放“30萬歐元房產(chǎn)獲綠卡”的政策以來，一些歐洲小國逐漸成為中國人海外購房潮中一個新的熱門選擇。

　　在2013年試水成功后，西班牙、葡萄牙等歐洲多國的購房移民項目于2014年開始迅速增長。進入2015年有消息顯示，西、葡購房移民或進一步放寬申請條件。

　　在加拿大、美國等主要移民目的地，新移民帶來的剛性需求強勁、增長迅速，由此催生了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的火爆局面。對于意在扎根住在國的中國人而言，買房仍是他們“移民夢”的重要組成部分。

　　除了移民夢，留學潮也被認為是推動中國人海外置業(yè)的重要因素。中國教育部3月5日發(fā)布的2014年度中國出國留學人員情況顯示，2014年度中國出國留學人員總數(shù)達45.98萬人。

　　為了提高孩子國外學習的可能性，越來越多的中國買家紛紛出手全球大學城的高端房產(chǎn)。一些經(jīng)濟能力較強的留學生家庭，考慮到子女在國外租房不如買房，也紛紛加入海外買房行列，有的家庭甚至購買大面積房產(chǎn)，一部分用于出租。而且隨著“低齡化”出國留學趨勢形成，“以房養(yǎng)學”漸成留學移民新熱點。日漸增多的留學生群體也激發(fā)了中國買家海外投資“學區(qū)房”的熱情。

　　除了傳統(tǒng)的移民、養(yǎng)老、子女留學等需求外，“優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置”也成為海外置產(chǎn)的新趨勢。專家指，中國人在海外進行房地產(chǎn)投資體現(xiàn)了投資多樣化。如今，國內(nèi)房地產(chǎn)市場觀望情緒漸濃，荷包充實的中國人從普通投資者到地產(chǎn)商，均不約而同都將目光投向廣闊的海外市場。

　　據(jù)了解，在不少擁有永久產(chǎn)權的國家，首付低至一至兩成，貸款快捷便利，澳、英等發(fā)達國家中心旺區(qū)的年出租收益基本能蓋過按揭費用。

　　房價飛漲 背黑鍋掩蓋問題實質(zhì)

　　“中國買家購買力強勁 被指抬高美國舊金山房價”、“倫敦再現(xiàn)樓市泡沫 英媒稱中國買家推高房價”、“中國買家豪購澳洲1/8新房 被指推高房價”……隨著越來越多的中國人赴海外置業(yè)，甚至成為部分國家和地區(qū)房市最大的海外顧客群，諸如“推高各地房價”的報道亦頻見報端。

　　有分析指，全球化年代，中國人海外購房很正常。但蜂擁而至的中國買家讓外國政府又喜又憂、“欲迎還拒”。

　　澳大利亞政府最近準備出招，對外國購房者征稅。針對是否中國買家推高房價的大討論，澳業(yè)內(nèi)人士認為，政府政策正從支柱產(chǎn)業(yè)礦業(yè)偏向房地產(chǎn)業(yè)，這才是房價上漲的根本原因。澳財政部聯(lián)邦議會秘書史蒂文·喬博稱，房價上漲的罪魁禍首是政府政策導向和房屋短缺現(xiàn)狀，并非外國投資者。

　　新西蘭工黨黨魁Andrew Little認為，最新房價數(shù)據(jù)反映出奧克蘭房地產(chǎn)市場存在大問題，其論調(diào)是海外投資者將首次購房者擠出市場。新經(jīng)濟研究所首席經(jīng)濟師Shamubeel Eaqub估算，海外買家最多只占當?shù)胤康禺a(chǎn)市場8%，不算主力，就算對海外投資者限制也不會根本上解決房價通脹問題。新西蘭總理約翰·基稱，中國買家投資房地產(chǎn)問題并不大。

　　針對中國買家推高房價的說法，法國巴黎房地產(chǎn)中介瑪麗則表示：“我一半以上的客戶都是外國人，他們來自俄羅斯、中東、英國、美國以及中國。目前，中國客人還不是我最大的客戶源。”

　　雖然海外投資形勢趨好、多種貨幣匯率走低使得中國人海外置業(yè)風潮漸起，購房熱情進一步升溫，但是不可否認購房過程中仍然面對著許多風險與不確定因素。專家表示，購房過程中存在諸多風險、仍需謹慎對待。

　　據(jù)分析，海外購房不能將國內(nèi)買房思路套在國外，投資前需要了解投資國家的政治、經(jīng)濟以及生活方式等情況。購房過程中，最好聘請專業(yè)中介機構和律師，否則很難徹底明白當?shù)刭J款等政策?？傊Ｍ庵脴I(yè)要避免產(chǎn)生不必要的損失，那樣就只能變成“看上去很美”。