房地產回暖阻礙鬼城能否逆襲

這對房地產的回暖有著重要意義。但事實上，房地產的發(fā)展狀況讓人“不忍直視”，談房色變的時代似乎才剛剛開始，在這其中，“鬼城”無疑是房企和地方政府不可言喻的“痛”，也是房地產回暖的一大障礙。但就目前看來，我們對“鬼城”的束手無策不斷在影響和摧殘著房地產市場，長此以往，對經濟的“殺傷力”更不可小覷?！吨袊髽I(yè)報》記者就此主題采訪了首都經濟貿易大學教授、房地產研究中心主任趙秀池和復旦大學地產運營研究所所長蔡為民。

《中國企業(yè)報》：目前，房地產進入下行階段，“鬼城”的存在更是讓庫存量和需求量嚴重不對等，你如何看？

趙秀池：任何商品庫存量和需求都不可能完全吻合，零庫存是最理想的狀態(tài)，但不可能完全實現，更何況是房地產這種特殊的商品。其實，有一定的庫存，對消費者來說，反而有了更多的選擇余地，也對開發(fā)商提升產品的質量、設計更人性化的產品，起到了一定的督促作用。目前庫存量和需求的差距較大，主要有如下原因：樓市低迷下，房價下調，擠出了房地產投資，而城市原有戶籍人口的剛需相對飽和，房地產市場已經進入存量房時代；新型城鎮(zhèn)化導致的新增人口，由于收入較低，購買能力有限；在高房價下，租賃住房不失為一種理性的選擇。

蔡為民：鬼城是地方政府為了政績，為了形象工程，一味地去開發(fā)新區(qū)，執(zhí)意蠻干的結果。數據是這么顯現的，目前我們既有的建成的城鎮(zhèn)容納了7億人，把現在在建設中的、建成的量加在一起可以容納34億人，就算我們不以家庭為單位，每個中國人可以分到兩三套房，就成鬼城了。開發(fā)商的盲目擴建只是其中一個原因，這也是地方要承擔的責任。

《中國企業(yè)報》：鬼城能否逆襲？

趙秀池：鬼城逆襲能否實現，取決于人口和產業(yè)能否落地，如果沒有人口進入，沒有產業(yè)支撐，鬼城很難有大的改變。一線、二線城市人口的吸引力比較大，一般不會存在這種現象，鬼城一般是三、四線城市房地產過度投資形成的。

蔡為民：以上海為例，資源、資本、人才導入的情況和國際接軌的狀況，人口導入，今天我們的農村可以導入城市的人口已經很有限了，農村只剩下老人兒童了，并且人口導入只能形成1%可以買入房屋的購買能力，我們所謂的53%的城鎮(zhèn)化，那是因為有百分之十幾是無法拿到城市戶口的，但是在城市生活的，這是在改革開放幾十年中逐步形成的，每年百分之一的城鎮(zhèn)化，那時候的經濟活力、房價不能與現在相提并論。鬼城的解決方法就是炸掉，推平，種樹，減少霧霾，聽起來像是一個笑話，但這是真正有效的方法，如果政府一邊在協助開發(fā)商去庫存，一邊在賣土地，這是惡性循環(huán)。

《中國企業(yè)報》：鄭東新區(qū)的“復活”讓很多人和很多城市看到希望，產城融合是否有效？是否可復制？

趙秀池：隨著城市的發(fā)展，產業(yè)結構在不斷升級，第二產業(yè)占的比重越來越小，第三產業(yè)占的比重越來越大。鄭東新區(qū)的發(fā)展與其金融業(yè)等第三產業(yè)的發(fā)展有很大關系。城市在發(fā)展中關鍵是要根據當地的特點，找好自己的定位，做出自己的特色。宜工則工，宜商則商。每個城市的發(fā)展都有其自己的特色，鄭東新區(qū)的復制也是有一定條件的。最重要的就是要根據自己的資源稟賦，發(fā)展自己的優(yōu)勢產業(yè)，打造自己的品牌。如果產業(yè)功能區(qū)的打造能夠源源不斷的吸引企業(yè)和產業(yè)人口入駐，則產城融合就能實現，鬼城也就不復存在。否則，沒有人氣聚集，則會變成一座空城、鬼城。

蔡為民：按照目前房屋的建成量，產城難以融合。中國長期以來靠的是人口、薪資、土地、環(huán)境四大紅利，現在已經行不通了，更重要的是中國正在走產業(yè)結構轉型的道路，廉價商品已經到越南、緬甸、泰國了，工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)的量已經遠遠超過了我們所需要的量。如果富士康都進來了，那新城沒問題，但是富士康有幾個工廠呢？

《中國企業(yè)報》：今年的兩會，提振房地產是重要話題，也是房地產發(fā)展中的最大障礙？

趙秀池：房地產業(yè)發(fā)展中的最大障礙主要是資金和土地問題。因為，房地產業(yè)的生產都需要巨額資金的墊付，而其中成本中最貴的就是土地。除此之外，就是房地產業(yè)能否把好城市的脈搏，密切與城市的發(fā)展相結合，作為城市運營商和服務商，生產出適銷對路的多元房地產。

蔡為民：從消費者的角度講，住房需求還是有，但問題是，消費者在哪里，數量夠不夠，質量好不好，有沒有能力買房，我們前面所提到的轉化率只有1%，大部分人只能租房，這對房地產的刺激作用是有限的。從房地產的總體情況來看，一線城市沒問題，部分的二線城市也沒問題，但大部分的三線城市是有問題的。