2015年監(jiān)理工程師建設工程合同管理：抵押

（一）抵押的概念

抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人可以將該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

抵押人可以是債務人，也可以是第三人。

（二）抵押物（不動產(chǎn)或價值較大動產(chǎn)）

債務人或第三人提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。能夠成為抵押物的財產(chǎn)必須具備一定的條件：

（1）輕易不會滅失；

（2）所有權的轉移應當經(jīng)過一定的程序。

1、可以作為抵押物的財產(chǎn)：

（1）抵押人所擁有的房屋和其它地上定著物；

（2）抵押人所擁有的機器、交通運輸工具和其它財產(chǎn)；

（3）抵押人有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；

（4）抵押人有權處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

（5）抵押人承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒丘等荒地的土地使用權；

（6）依法可抵押的其它財產(chǎn)。

2、禁止抵押的財產(chǎn)

（1）土地所有權；

（2）耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權；

（3）公益為目的的事業(yè)單位和社會公益設施；

（4）所有權、使用權不明或有爭議的財產(chǎn)；

（5）查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（6）其它依法不得抵押的財產(chǎn)。

（三）抵押的生效

1、自登記之日起生效

土地使用權、房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛等。

2、自合同簽訂之日起生效

其它財產(chǎn)，可自愿辦理登記。

（四）抵押的效力

1、抵押擔保的范圍包括主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權的費用；

2、抵押期間轉讓抵押物要告知所有方，未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉讓行為無效；

3、轉讓抵押物的價款，應提前清償債權或向第三人提存，不足部分由債務人清償；

4、轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可要求抵押要提供相應的擔保，不提供擔保的，不得轉讓。

（五）抵押權的實現(xiàn)

1、清償

（1）債務屆滿，可協(xié)議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還；

（2）協(xié)議不成，抵押權人向法院提起訴訟；

（3）抵押物折價或變賣后，價款超過債權部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

2、同一財產(chǎn)設定多重抵押的處理方法

（1）抵押合同均登記生效的，按登記的先后順序清償；順序相同的，按債權比例清償；

（2）未登記的，按合同生效的先后順序清償；順序相同，按債權比例清償；

（3）抵押物登記的先于未登記的受償。

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