任志強：自住房被淪為低質(zhì)量住宅代名詞

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華遠地產(chǎn)董事長 任志強

今年樓市為什么下滑?任志強認為主要有兩個原因。首要原因是受個貸政策影響，一部分需求被擠出。貸款優(yōu)惠利率取消，購房成本大增。現(xiàn)在的利率上漲了20%左右，即使開發(fā)商將100萬的房屋降到90萬，買房的人還要支付110萬，購房者沒有少付一分錢，開發(fā)商的降價都變成了銀行的利潤。很多本來有能力買房的邊緣群體不再具備支付能力。

另一個重要原因則是保障性住房產(chǎn)生的擠出效應。自2011年以來，全國已完成960萬套保障房，已投入棚改資金2萬多億元。“十二五”時期，我國將新建各類保障性住房3600萬套，加上1200萬套棚戶區(qū)改造，是4800萬套。任志強認為，在5年之內(nèi)，如果每年有1000萬套保障性住房，一定會對市場產(chǎn)生強大的沖擊力。

但“住房雙軌制”對市場秩序的影響是巨大的。1998年，推行住房市場化時，忽視了保障房建設。2007年到2009年又過度補償，導致保障性住房也具有財產(chǎn)權(quán)。“政府應保障居住權(quán)利，這與市場中的交易行為不沖突，但不應賦予其財產(chǎn)權(quán)利。”任志強說。

任志強指出，中國的市場化遇到的最大障礙，是政府總把手伸到別人的口袋里，不是用稅收的預算支持民生(醫(yī)療、教育、社保、住房)，而是將政府的責任推給市場。以自住房為代表的保障性住房，成為一小部分人的福利。“保障性住房本應該是一些買不起房屋的人享受的福利，卻淪為一種交易，可以發(fā)財?shù)慕灰住?rdquo;任志強指出。

任志強分析，地方政府是保障房的最大受益者，而不是普羅大眾。他以北京市的自住房為例分析，政府至少可以從三個層面獲得收益。首先是地價款，其次是保障性住房的數(shù)量(企業(yè)需要增加保障房建設數(shù)量來競得地塊)，再次是政府要抽得自住房總銷售額30%的收益。

參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了好處。他們可以通過搖號和拍賣預先預售將保障性住房的資金迅速收回來，還可以利用保障性住房發(fā)型債券。已經(jīng)審批的債券，總量不少于8000億元。任志強承認，他所在的華遠也用這種方式發(fā)了債券。其結(jié)果是一部分開發(fā)商因此解決了現(xiàn)金流問題，同時還擴大了影響力。

但他話鋒一轉(zhuǎn)，“你們小心點，不是市場配置資源，而是政府決定資源的配置很危險。如果破壞了市場經(jīng)濟，將是死路一條。”當政府利益最大化時，市場利益必然損失最大。

除了公平問題外，首要是保障房的品質(zhì)和質(zhì)量問題。他還舉例說，如果政府出讓的地塊太遠，開發(fā)商會選擇放棄抑或是通過其他靈活的方式來彌補，比如建大量的商業(yè)配套設施，但政府自己主導建設的保障性住房或者是棚戶區(qū)改造不會這樣做，或者說政府不具備這樣的能力。

市場化對于民眾也并非百利而無一害。任志強進一步分析，市場化會產(chǎn)生失敗者、淘汰者。為了彌補這一部分人的損失，西方政府實行高福利，富人們通過捐贈，來縮小差距。但人們創(chuàng)造財富的權(quán)利被保證，社會也相對公平。對于中國來說，即使是倡導住宅市場化，也并不意味著政府放任不管。可以用市場化的手段進行調(diào)節(jié)，例如稅收。

運用非市場化手段，頻繁干預市場時，會導致市場信號失靈。任志強預測，未來幾年政策的常態(tài)將是，借市場而提供保障，借棚改而拉動投資，借雙軌制而操縱住房市場，借保障房而分化需求。短期將沖擊市場，分化需求，抑制房價。長期將導致低品質(zhì)的重復建設。非市場化容量的擴大，必然影響供求關(guān)系，當市場無法預知供給時，必然會造成投資失誤。

“目前房地產(chǎn)市場最大的問題還是政策不透明，必須要用市場化的方法解決市場的問題，而不是盲人摸象。”這句話也是他公開演講的結(jié)束語。