我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在的真問(wèn)題和假對(duì)策

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中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的困境

據(jù)造價(jià)通信息網(wǎng)了解，日前有一篇文章描繪了現(xiàn)階段中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的困境。文中主要提到兩大方面內(nèi)容，一方面是我國(guó)人口老齡化的提前到來(lái)使中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)需求巨大；另一方面卻是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者普遍面臨盈利難題。更有不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)賣房子。”

此時(shí)，不禁有人疑問(wèn)：如何才能破解這樣的困局，真正解決老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求呢？

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士給出的評(píng)價(jià)有兩個(gè)：其一，真問(wèn)題——文中談到的問(wèn)題都是真真切切存在的問(wèn)題；其二，假對(duì)策——現(xiàn)在社會(huì)上流傳的相關(guān)對(duì)策，幾乎都是無(wú)效的，只是看上去很美而已。

商機(jī)還是“傷機(jī)”

首先，我們來(lái)看看真問(wèn)題。第一，建設(shè)初期的高投入、低回報(bào);第二，難覓消費(fèi)能力與高收費(fèi)相當(dāng)?shù)目蛻?第三，處于全面虧損局面。

以上3個(gè)問(wèn)題是環(huán)環(huán)相扣的。要講清楚這個(gè)問(wèn)題，先要從養(yǎng)老地產(chǎn)虛妄的盈利目標(biāo)談起，即市場(chǎng)層面廣泛提起的，“目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元”。做出這樣的預(yù)測(cè)，不知有何依據(jù)?

經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)告訴我們，所謂商機(jī)，換個(gè)角度說(shuō)就是需求。需求有兩種，一是有效需求，二是潛在需求。

不論是現(xiàn)在的4萬(wàn)億元需求，還是2030年的13萬(wàn)億元需求，都是把有效需求和潛在需求混為一談。試想，目前中國(guó)有2億老人，4萬(wàn)億元就意味著每個(gè)老人平均支付2萬(wàn)元。先刨除生活在農(nóng)村的1億多老人中的絕大多數(shù)，因?yàn)橐麄?年拿出2萬(wàn)元絕無(wú)可能。減少一半，剩下1億老人，每人支付的費(fèi)用就要增加一倍，4萬(wàn)元，有沒(méi)有可能?目前，中國(guó)有5000多萬(wàn)領(lǐng)取養(yǎng)老金的城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員，但他們的平均養(yǎng)老金每月只有2000元，1年只有24000元。全部支付給商機(jī)?肯定不是的。

如果我們換個(gè)角度計(jì)算一下，最便宜的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每年的費(fèi)用是10萬(wàn)元，4萬(wàn)億就需要4000萬(wàn)老人來(lái)支付，是目前老人群體的20%。中國(guó)每年拿得出10萬(wàn)元來(lái)養(yǎng)老的老人有4000萬(wàn)之多嗎?你信是你的事，反正我不信。

綜上所述，4萬(wàn)億元商機(jī)本就是忽悠。事實(shí)上，這樣的市場(chǎng)評(píng)估，或許就是造成目前困境的“傷機(jī)”。15年后，據(jù)說(shuō)這個(gè)商機(jī)要增長(zhǎng)2.25倍，達(dá)到13億元。但到那時(shí)，即使老年人的收入也能增長(zhǎng)2.25倍，也不過(guò)是仍然維持目前同樣的局面而已。以上的數(shù)據(jù)分析，可以回答第二個(gè)真問(wèn)題——“難覓消費(fèi)能力與高收費(fèi)相當(dāng)?shù)目蛻?rdquo;，因?yàn)橹袊?guó)本來(lái)就沒(méi)有這么多具有高消費(fèi)能力的人。

忽悠商機(jī)的后果，就接出了本文開始時(shí)提及的“惡果”。為什么“沒(méi)有好果子吃”?因?yàn)閷?duì)老齡化高潮到來(lái)會(huì)創(chuàng)造相應(yīng)商機(jī)的判斷失誤，很多的忽悠造成了認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。準(zhǔn)確的表達(dá)是：養(yǎng)老服務(wù)是一項(xiàng)初期高投入、長(zhǎng)期有回報(bào)的產(chǎn)業(yè)。投資者絕無(wú)可能在高投入之后，幾年內(nèi)就收回成本。

在北京的一次養(yǎng)老會(huì)議上，有做風(fēng)投咨詢的說(shuō)：“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年收益5%~8%，誰(shuí)來(lái)投資?”要是這樣的態(tài)度，趁早撤離為好。不過(guò)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后，一夜暴富應(yīng)該已經(jīng)成為天方夜譚。安心地在30~40年發(fā)展中，做收益的5%~8%，哪怕是3%~5%，應(yīng)該說(shuō)也是有遠(yuǎn)見的。

就是是地產(chǎn)還是養(yǎng)老?

其次來(lái)談?wù)?ldquo;假對(duì)策”。在厘清了一些關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)商機(jī)的忽悠之后，我們?cè)賮?lái)看社會(huì)上廣泛探討的問(wèn)題：養(yǎng)老地產(chǎn)，是“地產(chǎn)”還是“養(yǎng)老”?

中國(guó)老齡化的進(jìn)程正在加速，2013年的現(xiàn)狀是，60歲及以上老年人的比重是14.9%，人數(shù)是2.02億人。順便說(shuō)兩句，按照聯(lián)合國(guó)的說(shuō)法，60歲及以上的老人占10%~20%是輕度老齡化，20%~30%是中度老齡化，30%以上才是重度老齡化。因此，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)社會(huì)老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過(guò)程中，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到“病急亂投醫(yī)”的程度。當(dāng)前的關(guān)鍵，是政府的公共政策或社會(huì)政策必須當(dāng)機(jī)立斷地回到正確的路子上來(lái)。

回憶一下養(yǎng)老地產(chǎn)說(shuō)法的變化也許是很有趣的?，F(xiàn)在說(shuō)得更多的是養(yǎng)老社區(qū)，因?yàn)榍皫啄暾岢隽?ldquo;9037”或“9064”的說(shuō)法，把養(yǎng)老服務(wù)分成3個(gè)層次——機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(3%~4%)、社區(qū)養(yǎng)老(6%~7%)和居家養(yǎng)老(90%)。養(yǎng)老地產(chǎn)接過(guò)了社區(qū)養(yǎng)老的概念，顛倒一下，變成了養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)際上是“以養(yǎng)老為目的”的商業(yè)小區(qū)。

社區(qū)養(yǎng)老的概念原本是，要重視老年人日常生活的社會(huì)人文環(huán)境，盡可能地讓老人在自己已經(jīng)居住了很長(zhǎng)時(shí)間甚至一輩子的家庭和社區(qū)環(huán)境中度過(guò)晚年。

然而，養(yǎng)老社區(qū)恰恰反其道而行之——將一個(gè)實(shí)質(zhì)上的商業(yè)小區(qū)建設(shè)在一個(gè)相對(duì)遙遠(yuǎn)的陌生地方。雖然號(hào)稱功能齊全，但如果選擇到那里居住，老人幾乎所有熟悉的人文地理環(huán)境和社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)都被隔絕了，甚至連家人探視也很不便利——這是養(yǎng)老地產(chǎn)最根本且無(wú)解的致命傷。

總而言之，養(yǎng)老服務(wù)和做房地產(chǎn)絕對(duì)是兩回事。

不管怎樣，養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)事物實(shí)際上已經(jīng)客觀存在，投入的資金和其他資源也已為數(shù)不少，我們不能視而不見。養(yǎng)老服務(wù)的盈利空間和盈利點(diǎn)以上已經(jīng)分析過(guò)，現(xiàn)在是做出決斷的時(shí)候。針對(duì)上述問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士提出幾大解決對(duì)策：

一，徹底轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

二，轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租給養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，坐收分紅或租金。

三，如果上面兩個(gè)都不想采納，那就趕緊退出這個(gè)領(lǐng)域。

我們都相信，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的大浪淘沙，養(yǎng)老地產(chǎn)終將會(huì)有盈利項(xiàng)目出現(xiàn)，真正的需求以及需求的層次會(huì)明晰起來(lái)，也便于負(fù)責(zé)任的政府全面統(tǒng)籌，做好養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)劃。

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