黨俊武：老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展"商業(yè)模式不清晰" 問題不在于術

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中國老齡科學研究中心副主任 黨俊武

一是要把國家產(chǎn)業(yè)導向和具體政策結合起來發(fā)展。

老齡化和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化三股浪潮疊加襲來，如何應對史上規(guī)模最大老年人口的旺盛養(yǎng)老需求，大批老年病醫(yī)院、康復護理院、養(yǎng)老院、養(yǎng)老社區(qū)等需要大干快上，除了發(fā)揮政府作用外，只能依靠市場配置的決定性作用，別無他途。在這種狀況下，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，戰(zhàn)略先機為上，考慮政策完善乃是戰(zhàn)略中路。當然，沒有戰(zhàn)略后手，定然不會有持續(xù)發(fā)展。這就需要先知先覺，超前設計，統(tǒng)籌安排。

二是要把近期盈利和中長遠盈利結合起來做好戰(zhàn)略設計。

商業(yè)模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風險就是應有之義，但關鍵是要分開近期和中遠期在盈利上的時間錯置?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長期投入的結合點。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長期盈利增長的邏輯鏈條。

三是要把有效剛性需求和有效彈性需求結合起來做好盈利模式基礎構建。

十分怪異的是，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者一上來就把商業(yè)模式的基礎，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運行風險。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個直接障礙。對此，現(xiàn)有開發(fā)項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力。不可否認，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但老齡房地產(chǎn)業(yè)非也。長遠看，設計這個新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級中那些老齡服務需求迫切者。

四是要把盈利方式和盈利結構結合起來做好經(jīng)營運籌。

五是要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結合起來做好模塊安排。

談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結合模式的，也有談醫(yī)護結合模式的，還有以老年教育引領的醫(yī)護模式的以及異地養(yǎng)老、分時養(yǎng)老等等。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設計商業(yè)模式的唯一性，以此牽動其他現(xiàn)金流來源，在形成穩(wěn)定收入來源的基礎上找到盈利模式。

六是要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨立經(jīng)營結合起來做好長遠打算。

許多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉型而來，在開發(fā)初期，由于不熟悉老齡房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設項目，把服務委托給服務商。但從長遠來說，這只是權宜之計。原因十分簡單，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，老齡房地項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網(wǎng)絡才是巨大的金礦。成就多元成長性盈利結構的關鍵在于一條龍全方位運營。

七是要把國外先進做法與本土現(xiàn)實需求結合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制。

八是要把商業(yè)模式創(chuàng)新和法律規(guī)制結合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長。

天下產(chǎn)業(yè)不可能有一個放之四海而皆準的商業(yè)模式。但從事任何商業(yè)的人士都知道，要想取得成功，都必須遵循商業(yè)發(fā)展的基本要求。以上八個方面僅僅是老齡房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式設計的基本思路。至于具體到一個企業(yè)的實際商業(yè)模式，還需要具體情況具體設計。最后，需要強調的是，養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是老齡房地產(chǎn)業(yè)的冰山一角，網(wǎng)絡化的老年病醫(yī)院、老年康復護理院、社區(qū)老齡服務機構特別是在城鎮(zhèn)化過程中的適老性改造工程以及城鎮(zhèn)化過程的相關工程、新農(nóng)村建設過程中的老齡服務基礎設施建設都是老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間，這是我們在設計商業(yè)模式過程中必須高度重視的戰(zhàn)略預留空間。

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