王雪松：歡天喜地政策月下的樓市答案

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一、2014年10月主要地產公司業(yè)績概覽

1、招商地產

2014年10月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積29.16萬平方米，同比增加16.19%;簽約銷售金額38.27億元，同比減少11.33%，銷售均價下降24%。

2、金地集團

2014年10月公司實現(xiàn)簽約面積39.2萬平方米，簽約金額44.5億元，分別較上年同期增長60.7%和56.7%。銷售均價下降2.5%。

3、萬科集團

2014年10月公司于月內實現(xiàn)銷售面積190.6萬平米，銷售金額220.9億元。分別同比增長13.7%和27.3%，銷售均價上漲12%。

4、恒大集團

2014年10月的物業(yè)合約銷售金額約為人民幣90.5億元。該月合約銷售面積約為102.9萬平方米。2014年10月的集團物業(yè)銷售均價為每平方米人民幣8797元。同比分別下降45.5%，59%;均價上升32.6%。

5、龍湖地產

龍湖地產10月單月實現(xiàn)合同銷售額61.7億元，環(huán)比增長48%，同比增長25%;銷售面積達51.2萬平方米，銷售均價為：12051元每平方米;較去年同期分別上升25.2%，1.4%，銷售均價上升23.5%。1—10月累計成交額為385.5億，同比下跌4.2%。

6、世茂房產

10月份，世茂房地產的合約銷售額約為67.79億元，平均銷售價格12016元/平方米;合約銷售面積為56.42萬平方米銷售額同比下跌9.7%;環(huán)比下跌3.6%。

前十月累計合約銷售總額約為574.76億元，完成全年目標的71.88%，累計合約銷售總面積為473.15萬平方米，合約銷售額與合約銷售面積同比分別上升3%及9%。首十月平均銷售價格為12147元/平方米。

7、奧園地產

奧園地產公布截至2014年10月31日止首十個月的業(yè)績，期內，公司實現(xiàn)未經審核合同銷售總額約人民幣85.821億元，同比增長約31%。奧園前十月僅完成全年150億元銷售目標的57.21%。

關于房地產市場的幾個問題思考:

1、如此火力兇猛的政策，在至少上市公司的公告看來，幾乎極為寒磣的成果面前，后市難有樂觀。任何一項政策，如果執(zhí)行的時候都看不到極為強大的威力，那么接下來政策熱情冷卻以后，市場會不會冷徹心扉。這點在股市上，通常的降低交易稅的效果可供參考。

2、當前房地產市場是個三方市場，政府，開發(fā)商，購房者。強勢方是話語權決定方。既然政府是市場之一，既然政府是參與者之一，憑什么我們要認為政府只會拯救蕓蕓眾生，而不會只顧個體私利呢?

二、地產上市公司半年報與三季報簡讀

21、濱江集團

半年報：營收43.4億;凈利潤率10.4%;現(xiàn)金19.1億;預收賬款：157億;一年內到期非流動性負債：50億。

三季報：營收32.3億(75.7)，凈利潤率：3.7%;現(xiàn)金12.7億;預收款147億;一年內到期非流動性負債48.8億。三季度銷售收入約22.3億。

簡評：長三角的企業(yè)財務狀況更能反映未來全國大公司的利潤率狀況，三季度凈利潤率直線下降，且銷售狀況極不理想(沒有考察公司出貨節(jié)奏，從報表來看)，四季度凈利潤在這種情況下，還將下降，公司財務結構相對令人費解，大量的預收款沒有體現(xiàn)在公司報表上，盡管債務相對較小，沒研究存貨，如果放在存貨上，也算一種思路，即金融杠桿相對小，減輕了企業(yè)的財務成本。

22、金科地產

半年報：營收：43.6億;凈利潤率：7.1%(扣除非正常收益);預收賬款244億;短期借款31.4億;現(xiàn)金97.3億;一年內到期非流動性負債：83.9億。

三季報：營收57.3億(100);凈利潤率：3.46%(扣除非正常收益);現(xiàn)金102億;財務成本0.99億(較去年上升1072%);短期借款20.2億;預收賬款242億;一年內到期非流動性負債：62.3億。三季度銷售約：55億。

簡評：利潤率大幅度降低，現(xiàn)金對短期負債覆蓋較高，短期不存在財務壓力，但財務成本相對于去年飆漲，結合財務報表來看，顯示出金科的財務管理水平不高。

23、中洲地產

半年報：13.5億;凈利潤率：20.1%(扣除非經常收益);現(xiàn)金19.5億;短期借款0.35億;預收賬款18.1億;一年內到期非流動性負債：8億。

三季報：營收3.8億(17.3);凈利潤率：6.3%;現(xiàn)金13.3億;短期借款：0.6億;預收賬款：31.5億;一年內到期非流動性負債：3.1億。三季度銷售金額17.2億。

簡評：三季度銷售相當不錯，財務安全性較高。從報表來看，企業(yè)運行態(tài)勢不錯。

24、中天城投

半年報：營收52億;凈利潤率：12.4%(扣除非正常收益)(18.5%);現(xiàn)金35.5億;短期借款10億;預收賬款140.2億;一年內到期非流動性負債：48.4億。

三季報：營收31億(83);凈利潤率：10.8%;現(xiàn)金32.7億;短期借款8億;預收賬款138億;一年內到期非流動性負債：56.4億;三季度銷售業(yè)績約為：28.8億。

簡評：業(yè)績良好，現(xiàn)金對短期負債覆蓋能力相對安全。去年業(yè)績大幅度提升。

25、云南城投

半年報：營收6.7億;凈利潤率：(虧損1.9億);現(xiàn)金39.4億;短期借款0.5億;預收賬款7.4億;一年內到期非流動性負債：32.5億。

三季報：營收4.3億(11);凈利潤：(虧損1.13億)(3.03)，現(xiàn)金33.4億;短期借款無;預收賬款：8.96億;三季度銷售收入5.86億;一年內到期非流動性負債：34.7億。

簡評：企業(yè)虧損厲害，但現(xiàn)金相對較為充裕，短期支付較為安全。銷售收入較低。這類地方平臺，是否會出政策性調整和機遇，是一個值得關注的事情。

26、中航股份

半年報：營收19.7億;凈利潤率：(虧損0.68億);銷售金額9.7億;現(xiàn)金12.8億;短期借款28.6億;預收賬款22.3億;一年內到期非流動性負債：18.7億。

三季報：營收9.4億(29.1);凈利潤率：虧損0.43億;現(xiàn)金12.4億;短期借款30億;預收賬款27.8億;一年內到期非流動性負債：17.2億;本季度銷售額為：8.6億。

簡評：這也是一個激進型企業(yè)，現(xiàn)金對短期債務覆蓋率僅為26.2%，至少創(chuàng)國企最低。同時這也是一個非常令人期望，同時非常讓人失望的企業(yè)。央企，大躍進，原地大踏步，大虧損的企業(yè)。

半年報與三季報的幾個思考：

1、當前所讀的三季報成績差不多的業(yè)績，都是上市公司在9—15個月前的銷售業(yè)績，而土地成本多發(fā)生在36—22個月前購置，財務成本與上漲的土地成本，誰高誰低，這個依據(jù)各開發(fā)公司實際情況而定。但大體的概率是土地成本的上升是快過財務成本的，換言之，今天地產公司銷售額獲得利潤率將是一種價格下跌，土地成本上升以后的利潤，也許到時候負利潤企業(yè)比比皆是，這是一種中等偏大概率。其次是目前結算的銷售價格是在房地產市場十分火爆的2013年2季度與三季度的銷售業(yè)績，如此價格而得到的利潤率在10%以下均很普遍，那么未來房地產利潤率將如何呢?

2、如此利潤率，房地產企業(yè)還有什么底氣大規(guī)模擴充呢?當今的錯位高企的土地市場，讓房地產業(yè)將來如何面對資本市場，一旦資本市場拋棄掉房地產業(yè)，那么未來房地產市場股價會不會比比皆是的仙股呢?