何衍鈞：二三線商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求

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DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理 何衍鈞

Q：對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的天下?對(duì)于這類觀點(diǎn)您如何看待?

何衍鈞：中國(guó)投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的沖動(dòng)是從住宅限購(gòu)后開始迅速升溫的，從土地的出讓到物業(yè)的投資，人們的目光和興趣突然轉(zhuǎn)向了這個(gè)不受購(gòu)買資格和貸款限制的物業(yè)類型。特別是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)在當(dāng)今復(fù)雜的世界大環(huán)境下依然保持了穩(wěn)定和預(yù)期的發(fā)展，更使嘗到前期土地增值和通脹帶來(lái)的利益的開發(fā)商和投資者們興趣盎然。

持有以上觀點(diǎn)的人士，就是在這樣的背景下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了十足的認(rèn)可。不論用怎么的語(yǔ)句來(lái)表達(dá)，我對(duì)這類觀點(diǎn)里蘊(yùn)含的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)是認(rèn)同的。已經(jīng)明確了的城鎮(zhèn)化方向，未來(lái)將有上億農(nóng)民進(jìn)城，城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，人均消費(fèi)能力的提升都將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好助推力。但是，目前部分二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)增加過(guò)于快速，直接導(dǎo)致了空置率的大幅提升。開發(fā)商為了回籠資金也傾向于散售而非持有，這樣將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，可是物業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)管理難度就加大了。所以，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，有贏家也有輸家。從我們的角度來(lái)看，有競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)才有活力，有了活力的市場(chǎng)才會(huì)有更好的前途。商業(yè)地產(chǎn)與時(shí)俱進(jìn)、適應(yīng)環(huán)境才能把握住未來(lái)的市場(chǎng)。

Q： 您覺(jué)得過(guò)去20多年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)生了哪些變化?

何衍鈞：九十年代的房地產(chǎn)業(yè)還是以住宅為主，所謂的商業(yè)物業(yè)主要是百貨商場(chǎng)。這些百貨商場(chǎng)的品業(yè)態(tài)、布局幾乎千篇一律，沒(méi)有特點(diǎn)和創(chuàng)意，而且集中分布在傳統(tǒng)的商業(yè)商圈內(nèi)。近幾年，中國(guó)重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)開始快速發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2008年到去年，中國(guó)的商業(yè)用房投資額年增幅超過(guò)了25%，從3200億元上升至9300億元。目前各大城市的商業(yè)供應(yīng)量持續(xù)增加。商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了市場(chǎng)細(xì)分的特征，百貨商場(chǎng)面臨供應(yīng)的增加不得不尋找自己在市場(chǎng)中的精確定位，進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整以適應(yīng)目標(biāo)客戶的需求。同時(shí)，大型購(gòu)物中心也受到消費(fèi)者的追捧，業(yè)態(tài)多樣化，時(shí)尚、體驗(yàn)、一站式購(gòu)物成為了這些購(gòu)物中心的主要特征。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)水平密切有關(guān)，也與消費(fèi)者的消費(fèi)觀念改變有關(guān)。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，更是面臨了難得的歷史機(jī)遇。

Q：北京地區(qū)哪些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目給您留下深刻印象?他們的優(yōu)勢(shì)在哪里?

何衍鈞：談到北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我們自然聯(lián)想到了王府井的東方廣場(chǎng)、西單的大悅城等。這些傳統(tǒng)商圈中的知名項(xiàng)目無(wú)疑成為北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的重要組成。這些商業(yè)物業(yè)值得我們作為成功案例去參觀學(xué)習(xí)。除此之外，作為專業(yè)的地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，我們不僅僅對(duì)商業(yè)物業(yè)興趣盎然，更是關(guān)注潛力在哪里。比如，北京西部的中關(guān)村區(qū)域交通發(fā)達(dá)，辦公氛圍濃厚，適宜高端購(gòu)物中心的發(fā)展。歐美匯位于中關(guān)村商圈核心區(qū)，與四號(hào)線和十號(hào)線兩條地鐵線海淀黃莊站接駁。建筑規(guī)模適中，總建面約5.3萬(wàn)平方米。此類項(xiàng)目一直是境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者追捧的稀缺項(xiàng)目。由于先天具備了優(yōu)越的地理位置和一些硬性指標(biāo)，此類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)獲利空間較大。如果定位準(zhǔn)確、業(yè)態(tài)適宜、運(yùn)營(yíng)管理良好，對(duì)于投資者而言，這類項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展會(huì)更有吸引力。

Q：隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展，本土“出生”的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司也越來(lái)越多愈，對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象，戴德梁行是否感受到競(jìng)爭(zhēng)壓力?

何衍鈞：中國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在國(guó)內(nèi)各種專業(yè)的行業(yè)中是比較新的，而且也是在最近10年才出現(xiàn)的。所以人才稀缺，水平比較參差，造成形象低落，對(duì)吸收優(yōu)秀的年輕人才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)造成一定困難。假如服務(wù)水平不能提升的話，客戶對(duì)這個(gè)專業(yè)的認(rèn)可也是比較低的，結(jié)果是客戶不愿付出合理的費(fèi)用，影響從業(yè)人員的收入和積極性。

戴德梁行從事地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)已有超過(guò)100年的歷史。一直沿用國(guó)際專業(yè)水平的標(biāo)準(zhǔn)，所以在中國(guó)營(yíng)運(yùn)20年來(lái)，普遍得到有關(guān)政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)關(guān)、開發(fā)商和投資者的認(rèn)可和推崇。我們一直在推動(dòng)中國(guó)的從業(yè)人員提升專業(yè)水平，以規(guī)范的操作，誠(chéng)信的精神來(lái)履行我們對(duì)客戶的承諾，我們以提高房地產(chǎn)顧問(wèn)的水平和形象為己任。