商業(yè)地產(chǎn)：向多元差異求發(fā)展 精細(xì)化經(jīng)營是努力方向

在過去的一年多時間中，住宅消費(fèi)需求，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅呈現(xiàn)下降趨勢。那么商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r又如何？由中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇近日在上海舉行，眾多業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者圍繞商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)行深入探討。

《經(jīng)濟(jì)日報》記者了解到，近年來，不僅住宅的消費(fèi)和投資出現(xiàn)變化，住宅以外的寫字樓、園區(qū)地產(chǎn)、城市商業(yè)綜合體等也出現(xiàn)了增速下滑。

除了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響之外，互聯(lián)網(wǎng)對實(shí)體商業(yè)的沖擊可謂“當(dāng)仁不讓”。實(shí)體商業(yè)如果價格優(yōu)勢不明顯，競爭力就會明顯不足。“一些服裝品牌，進(jìn)入商場的倍利是20倍之高，打1折還有2倍。原因是一大部分是開發(fā)商漲租金，品牌商不得不拼命漲倍利。”中華全國商業(yè)信息中心主任王耀認(rèn)為，實(shí)體商業(yè)的價格過高，導(dǎo)致中國消費(fèi)外流和流向互聯(lián)網(wǎng)。

在降低成本上下功夫的同時，精細(xì)化經(jīng)營也將是實(shí)體商業(yè)努力的方向。“要真正掌握消費(fèi)者體驗(yàn)的需求，做足營銷、服務(wù)、大數(shù)據(jù)管理以及商鋪的組合，給消費(fèi)者良好體驗(yàn)，讓購物中心真正滿足消費(fèi)者的需求。”中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長周政說。

“從商業(yè)地產(chǎn)依賴土地增值到運(yùn)營轉(zhuǎn)變，企業(yè)要從做開發(fā)到運(yùn)營轉(zhuǎn)變，就不僅要深度參與項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、設(shè)計各個環(huán)節(jié)，提升整體的運(yùn)營能力，并且要為入駐企業(yè)提供多方面服務(wù)。”綠地控股集團(tuán)有限公司執(zhí)行副總裁胡京說。

近年來，各大城市的購物廣場，城市商業(yè)綜合體數(shù)量增長很快，但經(jīng)營模式大同小異，就連進(jìn)駐品牌選擇都十分類似。而空置率過高、利潤下降甚至出現(xiàn)負(fù)增長等困境也隨之出現(xiàn)。很多人就此感到悲觀，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的未來前景黯淡。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，在泡沫化、同質(zhì)化、電商“邊緣化”三化夾擊之下，行業(yè)間競爭進(jìn)入深水區(qū)，從開發(fā)競爭轉(zhuǎn)向運(yùn)營競爭、資本競爭。

商業(yè)地產(chǎn)該如何轉(zhuǎn)型？中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌說，除了單純的購物消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)所承載的文化、娛樂、旅游的這些更加精神層面的消費(fèi)會越來越多。當(dāng)衣食住行基本解決以后，最大的兩個亮點(diǎn)一個是提高消費(fèi)的質(zhì)量；第二個是消費(fèi)的升級，從物質(zhì)消費(fèi)到精神消費(fèi)。

對此，胡京也有自己的看法。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，突出文化、旅游、健康等主題。同時，新型社區(qū)商業(yè)也有很大成長空間，結(jié)合周邊社區(qū)客戶的特點(diǎn)，打造社區(qū)電影院，家庭活動中心，社區(qū)醫(yī)療等將成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)告別了“一哄而上”的跑馬圈地時代，差異化經(jīng)營、本土化經(jīng)營、多元化經(jīng)營已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要途徑。因此很多業(yè)內(nèi)人士依然看好商業(yè)地產(chǎn)的前景。

東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁張誠認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在走向多元化，新的模式，新的經(jīng)營內(nèi)容還有待被挖掘，商業(yè)地產(chǎn)仍然有十分廣闊的前景。

萬科集團(tuán)前副總裁毛大慶認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之后，迎來新的“春天”，而“春天”的到來應(yīng)該以資本市場更加國際化、更加活躍為前提。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)泛指不動產(chǎn)，是指房子這一類商品，迎來新的“春天”不代表房價上漲，而是在資本更加國際化、更加活躍的前提下房地產(chǎn)行業(yè)會有新的更健康的發(fā)展。