房地產(chǎn)促穩(wěn)通知：不限套型比例

近日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》在南京落地，南京規(guī)劃局發(fā)文解套“9050”政策，不再限定住宅套型比例。至此，南京實(shí)行了近一年半的“9050”政策正式退出歷史舞臺(tái)。

2015年3月，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)[2015]37號(hào))，要求“優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)，各地要立足市場(chǎng)實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求”。

近日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的該通知在南京落地，南京規(guī)劃局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整商品住房套型比例有關(guān)規(guī)劃要求的通知》，通知要求：

一、對(duì)于擬出讓的居住用地，除涉及政策性住房或省市政府、市規(guī)劃局有特殊要求外，在出具規(guī)劃條件時(shí)不再限定住宅套型比例。

二、對(duì)于已出具規(guī)劃條件但尚未出讓的居住用地，規(guī)劃條件中有住宅套型比例要求的，由用地處會(huì)同法規(guī)處、編研中心，對(duì)已出具的規(guī)劃條件中套型比例要求進(jìn)行調(diào)整。

溧水、高淳區(qū)范圍內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目可參照?qǐng)?zhí)行。

三、對(duì)于已出讓商品住房項(xiàng)目，建設(shè)單位如需調(diào)整住宅套型比例，應(yīng)在申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批時(shí)提出書面申請(qǐng)。如不涉及政策性住房等特殊規(guī)定的，各分局、受委托單位可直接辦理規(guī)劃手續(xù)。

據(jù)悉，自從2014年2月21日，南京國土資源局正式發(fā)布“土地出讓模式調(diào)整”政策之后，“9050”就成了南京土地出讓新政的代名詞。政策明確要求，今后南京出讓的住宅土地中90平米以下中小戶型面積必須占項(xiàng)目總建筑面積50%以上。然而至此，南京實(shí)行了近一年半的“9050”政策“被解套”，正式退出歷史舞臺(tái)。

如同國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的通知中所述，政策要立足市場(chǎng)實(shí)際需求。雖說南京“9050”政策落地之初是為了在土地供應(yīng)源頭著手，強(qiáng)制性增加中小戶型供應(yīng)，緩解供求失衡中最突出的中小戶型供應(yīng)緊張問題并借此穩(wěn)定房價(jià)，保護(hù)了剛需。但“9050”政策執(zhí)行至今早已不適合目前的市場(chǎng)環(huán)境。

由于9050”政策的實(shí)行，當(dāng)前中小戶型的供應(yīng)量過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，去此類庫存的壓力已經(jīng)很大，所以如今在此基礎(chǔ)上強(qiáng)制增加供應(yīng)顯得并不必要。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2014年2月21日“9050”政策出臺(tái)至2015年7月底，南京60-90平米戶型商品住宅成交面積為345.31萬平方米。而90-120平米戶型的則為396.22萬平方米。這兩個(gè)戶型在全部成交戶型中所占比例分別為30%和34%，小戶型成交面積實(shí)際上更少。如果純粹以90平米為分界嶺，90平米以上戶型面積所占比例更是高達(dá)70%。90平米以下小戶型成交面積劣勢(shì)明顯。

而隨著再次降準(zhǔn)降息、二套房公積金政策松綁和房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)等寬松政策相繼出臺(tái)后，在改善需求擴(kuò)大、市場(chǎng)漸趨火熱的當(dāng)下，“9050”政策在一定程度上也不符合市場(chǎng)實(shí)際供需，壓縮了改善房源的供給，進(jìn)而推高了價(jià)格。

雖說“9050”政策退出歷史舞臺(tái)是大勢(shì)所趨，但在其退出之后留給南京開發(fā)商們的確是來不及調(diào)整規(guī)劃的項(xiàng)目。有開發(fā)商表示：盡管“9050”取消是一個(gè)順應(yīng)市場(chǎng)的好事，但目前規(guī)劃和產(chǎn)品都已定下來了，調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)很難。