房地產信托下半場：政信類、優(yōu)質地產項目成首選

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

進入2014年以來，中國房地產融資全面步入高成本、高杠桿時代，銀行業(yè)先后整理表外業(yè)務，加速了房地產融資的困境。房地產信托作為信托公司的重要投向領域所受影響深重。

截至8月末，大部分信托公司的集合信托投向領域逐漸回避房地產，房地產信托業(yè)務從高速增長的上半場轉入了平穩(wěn)謹慎、戰(zhàn)略收縮的下半場。其基本特征為信托公司態(tài)度偏謹慎，業(yè)務規(guī)模、數量驟減，業(yè)務標準提高，偏向一二線城市布局。

高速增長放緩

規(guī)?？s減

信托公司業(yè)務范圍廣泛，橫跨資本、貨幣和產業(yè)三個市場。近些年來，憑借著制度優(yōu)勢、市場機會，信托公司資產管理規(guī)模迅速擴大。根據信托業(yè)協(xié)會的數據，截至2013年底，68家信托公司構成的信托行業(yè)資產管理規(guī)模已達到10.9萬億元，資產規(guī)模僅次于銀行業(yè)，成為第二大金融行業(yè)。

房地產行業(yè)又是信托公司的重點投資領域，從68家信托公司集合信托中投向房地產行業(yè)的資金占比來看，2013年平均占比達到19%左右，有個別信托公司達到70%以上。

同時，近三年房地產信托規(guī)?？焖僭鲩L，根據同策機構的監(jiān)測數據顯示，2011年~2013年的房地產集合信托規(guī)模分別為3139.01億元、2197.58億元、4004.74億元，每年的同比增長率分別為56.97%、-29.99%、82.23%。

進入2014年，銀行信貸緊縮導致房地產市場低迷，加上市場的觀望，房企對于資金面需求持續(xù)增加，這為房地產信托的發(fā)展提供了市場機會。同策咨詢監(jiān)測數據顯示，2014年上半年，信托公司發(fā)行的房地產集合信托規(guī)模為1628.8億元，和2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，并沒有明顯的下降。

但是，進入8月，全國集合房地產信托計劃發(fā)行規(guī)模為140億元，環(huán)比下降39%，同比下降66%，產品正式成立時總規(guī)模不足百億元，均創(chuàng)2012年2月以來30個月的新低。

對此，上海某信托機構地產金融總裁接受中國房地產報采訪時表示，整個房地產信托發(fā)起的規(guī)模與數量在下降，與整個地產行業(yè)處于下行趨勢相契合，流入整個房地產行業(yè)的資金份額在逐漸減少。他認為這背后主要有兩方面的趨勢性原因：其一，宏觀經濟的“降轉改”，其二是行業(yè)下行趨勢時，整個金融市場信心下降，無論是信托還是其他金融機構投向地產業(yè)的資金都在減少。

此外，他補充稱：“當房地產市場處于下行通道時，更多的資金投向地方政府融資平臺，政信類項目風險相對較低，分流一部分信托資金的投向。隨著《預算法》通過人大審議的利好消息出現(xiàn)，允許地方政府成為融資主體，地方政府再融資通道打開后，政信類項目將逐步增多。”。

投資分化

兌付風險加劇

今年以來，信托等金融機構在市場低迷期對于房地產的投資趨于謹慎，尤其是在房企資金面仍然趨緊的情況下，盡管房企對信托資金的需求較大，對于信托業(yè)務來講是一個比較好的增長機會，但是，這也就意味著投資房地產信托的潛在風險正在逐漸加大。壓縮規(guī)模和數量，業(yè)務向一、二線城市收縮，提高業(yè)務門檻成為眾多信托公司共同的選擇。

中融信托一位信托經理接受中國房地產報采訪時稱：“目前房地產市場下行，金融機構都偏謹慎，中融信托也不例外。中融從去年開始就一直在壓縮房地產的業(yè)務規(guī)模，同時提升業(yè)務標準，資金監(jiān)管比以前更嚴格。在區(qū)域選擇上一線城市鼓勵在做，二線城市就比較謹慎，對于三四線城市主要看交易對手的實力。”。

前述上海某信托機構地產金融總裁分析稱，“目前一些房企的融資通道還是順暢的，在行業(yè)整體下行的情況下，房地產市場兩極分化較為嚴重，信托等金融機構出于資金安全系數的考慮，均會選擇投向央企、地方國資企業(yè)、大型上市房企，對中小型房企的金融支持減弱。”。

這也造成一個結果，信托等金融機構資金向大型房企集聚，形成一個買方市場，大型房企的議價能力增強，金融機構只有通過縮減利潤來降低風險系數。

在嚴峻的金融環(huán)境下，對于中小型房企來說，只能提升融資成本，通過一些業(yè)務相對激進的信托公司、基金子公司以及私募有限合伙企業(yè)進行資金募集，但這一類型的市場兌付風險極高，存在隱患較大。

在房地產市場兩極分化、市場風險加大的背景下，信托公司的兌付壓力高企，但真正的系統(tǒng)性風險不大。前述上海信托人士稱，“兌付高峰期將在2015年三、四季度出現(xiàn)”。

高通智庫總經理張宏接受中國房地產報采訪時表示：“從2012年信貸收緊后，信托作為重要補充資金渠道，解決了房企資金緊張的問題，未來房地產信托將會有一定的調整，將會有新的替代資金出現(xiàn)，比如券商資管、銀行的資管體系，證券市場也會是新的支撐。”

區(qū)域選擇謹慎

向一線城市回歸

中融信托的信托經理介紹，中融目前對房地產項目選擇主要趨向于一線城市，二線城市則相對審慎得多。

他表示：“其他的信托機構也在逐步向一線城市回歸，對二線城市的項目較為審慎，三四線城市的項目選擇余地較小。”根據新華信托發(fā)布的信托行業(yè)研究報告《信托風險，可承受之重》顯示，信托公司的房地產信托投資主要分布在一線等發(fā)達城市。

據不完全統(tǒng)計，信托公司除針對長三角區(qū)域的投資方向比較一致外，其他區(qū)域的投資分布集中性較弱。

江浙滬地區(qū)作為經濟較為發(fā)達的地區(qū)，信用程度良好，可以看各家信托公司不僅將此地區(qū)作為了投資基礎設施項目的重要區(qū)域，也是房地產信托投資的重要區(qū)域。

對比房地產集合信托數量排名，重慶、北京和上海三地無論信托規(guī)模還是數量都排在前三位，無錫、長沙、南通三地房地產集合信托數量較多，但規(guī)模不大。而唐山、深圳、廈門三地，尤其是唐山，信托規(guī)模較大，但數量不多。這六個城市中除長沙之外，都是非省會城市。各家信托公司在直轄市和省會城市房地產信托投資的規(guī)模和數量上分布還是比較均衡的。

但是這種情況將逐步轉變，隨著房地產市場下行趨勢日漸嚴重，信托企業(yè)逐漸向一線城市集中，投向三、四線城市的資金逐漸減少。

為防范三、四線城市可能出現(xiàn)的風險，近期，銀監(jiān)會口頭要求各信托公司謹慎對待三四線城市房地產項目，盡量不做民營企業(yè)位于非核心城市的房地產項目業(yè)務。據相關數據統(tǒng)計，5月開始，70個大中城市中環(huán)比房價下跌的城市從35個增至68個，全國100個城市新建住宅均價也從5月開始連續(xù)4個月錄得負增長。在房地產周期性變化的背景下，房地產金融的流動性問題并沒有得到有效解決，一線和二線熱點城市的項目和知名度高的大企業(yè)相對容易獲得資金支持，部分三四線城市開發(fā)企業(yè)資金緊張，銷售量大幅下滑，庫存量劇增，回籠資金不暢，面臨較大的償債風險。監(jiān)管層也正是考慮到當前房價松動、房地產信托風險增加，才提前“勸離”。

對這種狀況，張宏認為，未來扭轉房地產市場低潮局面的核心，還要從房地產信貸角度做一些支撐，開發(fā)貸和按揭貸款的成本相對合理，但目前政策的傾向中小企業(yè)和新城鎮(zhèn)建設，短期內效果不是特別顯著，不排除經濟趨穩(wěn)后，房地產市場轉暖，重新贏得金融機構的支持，但是他也強調房地產市場的低成本時代已經結束，需要房地產業(yè)進行自我調整。

合作形式多樣

風險管控加強

根據用益信托工作室最新數據統(tǒng)計顯示，2014下半年到2015年集合資金房地產信托預計到期總規(guī)模為3282.95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年一季度526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、四季度573.69億元。預計伴隨著對住房的剛性需求，房地產信托違約風險時有發(fā)生，但發(fā)生系統(tǒng)性風險概率不大。

多位信托業(yè)內人士表示，目前房地產類信托的合作形式有很多種。有的是直接對某一開發(fā)項目融資，信托對房產的項目公司提供貸款，對應房產公司將其持有的土地和在建工程抵押給信托公司，同時一般要求項目公司提供股權質押、房產集團公司提供擔保、實際控制人個人擔保等多種方式來降低風險。

對于某些風險略大的項目來說，信托公司甚至會采取直接持股的方式，例如直接控股項目公司90%以上的股權，并派駐專人監(jiān)管，一票否決，還有允許降價銷售等多種策略。這些策略從之前的經驗看都是行之有效的。只要項目初期的盡職調查確實做到位，各種風險考慮得足夠周全，哪怕房產項目到期還沒能還款，信托還是有很多的處置措施可以及時降低風險。

有的房產信托則比較隱密，是通過放款給集團公司，作為一筆流動資金貸款，這樣集團公司就可以將流動資金用于開發(fā)項目上。對應的開發(fā)項目上的土地及在建抵押，各種擔保還是不少。這類信托一般融資利率還比前面的那種略低，適合一些規(guī)模較大、融資方信用較高、經營多元化的集團公司，但其實質也是房地產融資。

現(xiàn)在還有一種前期參與項目的模式也比較流行，就是配合開發(fā)商拿地。在開發(fā)商只支付了前期土地款，可能還有尾款沒有付清時，信托一般采取股權+債權的方式，即以資金入股，用于支付土地尾款，并獲得項目公司股權進行開發(fā)，實際上和開發(fā)商簽訂了回購協(xié)議，約定開發(fā)商要如期回購股權，同時約定，一旦土地尾款付清，拿到土地證，就將其抵押進信托。

未來，信托公司依然會對優(yōu)質的地產進行投資，但是均會選擇風險控制好、融資方實力強、標的資產在一線和二線城市的項目，這樣來減小兌付風險和壓力。