當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下小型房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路

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　　摘要： 2003年至2004年上半年可以說(shuō)是房地產(chǎn)年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方興未艾，呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。社會(huì)上有這么一句話：一不小心進(jìn)了房地產(chǎn)，一不小心就發(fā)了財(cái)。以致于很多人產(chǎn)生這樣的觀點(diǎn)——只要有資金有地塊，就必然能獲得高收益，于是房地產(chǎn)業(yè)成為了投資熱點(diǎn)，許多企業(yè)和社會(huì)資金進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)“魚(yú)龍混雜”的現(xiàn)象。

　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 建筑企業(yè) 開(kāi)發(fā)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)2萬(wàn)多家，一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的僅有1.44％，二級(jí)資質(zhì)的12.9％，另有國(guó)外注資公司1200家左右，港、澳、臺(tái)公司3800個(gè)，合計(jì)5000個(gè)。本人所在地的縣級(jí)市就有38家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，只有三家房地產(chǎn)企業(yè)具有二級(jí)資質(zhì)，其余都是一些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、殘酷激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著洗牌重組，擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面前的只有兩條路：一是自生自滅。有人曾預(yù)言，近10年以內(nèi)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整合的最快時(shí)期，有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的調(diào)整而自行倒閉。二是自強(qiáng)不息。這些企業(yè)不愿被淘汰出市場(chǎng)，就要首先求得生存，在生存中不斷發(fā)展壯大自己。這就對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展思路提出了挑戰(zhàn)。面前國(guó)內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式過(guò)于單一，局限于拿地…造房…賣(mài)房…再拿地的粗放型經(jīng)營(yíng)模式，在生存壓力面前，小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要有不同于大企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路。

　　1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)

　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)局勢(shì)和趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)極為重要，局勢(shì)是指國(guó)際、國(guó)內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)大氣候、趨勢(shì)是指宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的前景預(yù)測(cè)。再大的房地產(chǎn)企業(yè)，再有能力的開(kāi)發(fā)商，如果對(duì)這兩個(gè)“勢(shì)”認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的話，就意味著滅亡不遠(yuǎn)了。

　　當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)的政治大氣候是以和平與發(fā)展為主題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨著得到持續(xù)發(fā)展，這些都是人所共知的，在此就不做過(guò)多的敘述。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，2004年中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈……土地和資金均被納入了宏觀調(diào)控的范圍。進(jìn)入2005年，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到一定的控制，但是由于市場(chǎng)需求偏大，一些地區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年3月27日發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，建設(shè)部等七個(gè)部門(mén)于2005年4月30日發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，要求各地區(qū)各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)，宏觀調(diào)控措施得到進(jìn)一步的細(xì)化。

　　對(duì)以上的措施分析可以看出，國(guó)家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，只是要控制部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會(huì)需求強(qiáng)力拉動(dòng)的必然結(jié)果。

　　2、小企業(yè)的幾種開(kāi)發(fā)思路

　　2.1 避勢(shì)開(kāi)發(fā)

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路，不在那些競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)一線或二線城市，無(wú)論該企業(yè)的管理水平有多高，所謂巧婦難為無(wú)米之炊，由于缺乏資金和土地，要避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接的競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)的基本國(guó)情是一個(gè)農(nóng)業(yè)人口占絕的多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國(guó)，城市化進(jìn)程的加快得益于農(nóng)村人口的減退。也就是說(shuō)，城市人口的大幅度增加，絕大多數(shù)來(lái)自于農(nóng)村。農(nóng)民進(jìn)城謀生的手段，一是打工，二是做生意。本人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟(jì)條件比較好，有專業(yè)市場(chǎng)的小城鎮(zhèn)。特別是沿海地區(qū)的農(nóng)村正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展，那些擺脫了土地的束縛，靠做生意而富裕起來(lái)的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就存在著不小的商機(jī)。如果在進(jìn)行充分調(diào)查研究、做好可行性分析的基礎(chǔ)上，直接把大城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶金。

　　耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的金都花園住宅小區(qū)就是一個(gè)很好的例子。杜橋鎮(zhèn)是臨海市規(guī)模最大的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有全國(guó)最大的眼鏡批發(fā)市場(chǎng)，在2000年時(shí)鎮(zhèn)上還沒(méi)有一個(gè)上規(guī)模的住宅小區(qū)，耀江房產(chǎn)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，按大城市小區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在商品房預(yù)售的那天，出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房的火爆場(chǎng)面，甚至出現(xiàn)了倒賣(mài)排隊(duì)號(hào)的情況，一期開(kāi)發(fā)的房子三天就基本售完。而象杜橋鎮(zhèn)這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在沿海地區(qū)還是很多的。

　　2.2 個(gè)性化開(kāi)發(fā)

　　城鄉(xiāng)地區(qū)文化存在差異，什么樣的人建什么樣的房。一段時(shí)間以來(lái)，樓盤(pán)中“同質(zhì)化”傾向嚴(yán)重，尤其是一些大樓盤(pán)之間，根本看不出兩個(gè)小區(qū)之間有什么明顯差別。隨著中國(guó)改革開(kāi)發(fā)步伐的加快，中國(guó)人特別是年輕的一代，也越來(lái)越追求個(gè)性化，反映到住房上面，就是需求的多樣性，消費(fèi)的合理性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)是住房消費(fèi)的組織者、新型生活方式的引導(dǎo)者、開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的參與者、個(gè)性追求的實(shí)踐者，而不是落在后面，被動(dòng)應(yīng)付消費(fèi)者日新月異變化著的消費(fèi)理念。

　　“個(gè)性化”的樓盤(pán)可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤(pán)的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異。比如，在戶型設(shè)計(jì)方面，要根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求“量體裁衣”。“個(gè)性化”的開(kāi)發(fā)來(lái)源于創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識(shí)，要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)出有“個(gè)性”的住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持以中低收入人群為服務(wù)對(duì)象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開(kāi)發(fā)理念的一貫性。而中小套型普通住房的開(kāi)發(fā)，正是這次七部委文件中鼓勵(lì)并享受優(yōu)惠政策的對(duì)象。

　　2.3 聯(lián)合開(kāi)發(fā)

　　隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)樓盤(pán)已呈郊區(qū)大盤(pán)化趨勢(shì)。這是因?yàn)榻紖^(qū)地價(jià)相對(duì)便宜，周圍環(huán)境制約因素少，可以減少開(kāi)發(fā)成本；郊區(qū)環(huán)境好，適合人們居住。但在郊區(qū)居住最大的障礙是交通不方便，生活設(shè)施不配套，而大樓盤(pán)則可以較好地解決這一問(wèn)題。動(dòng)輒十幾萬(wàn)乃至上百萬(wàn)平方面積的開(kāi)發(fā)，從成本的均攤上有利于開(kāi)發(fā)商做好環(huán)境規(guī)劃，做好生活設(shè)施的配套工作。但小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)資金實(shí)力的原因就做不到這些，眼看著一些好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及地塊被大型房地產(chǎn)企業(yè)拿走。

　　如果幾家或十幾家小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，“集各家之長(zhǎng)，合眾人之力”不就可以解決資金不足的問(wèn)題了嗎？大樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)在于“大而全”，講的是功能配套，如果小型公司將大樓盤(pán)應(yīng)配的各項(xiàng)設(shè)施分而攤之，形成“小而聯(lián)，聯(lián)而全”的格局，不就仍可以和大公司對(duì)壘抗衡了嗎？

　　本人認(rèn)為，可以由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)牽頭協(xié)調(diào)，在統(tǒng)一規(guī)劃，合理分工，有機(jī)配合的前提下，每一家公司負(fù)責(zé)其中的一項(xiàng)生活配套設(shè)施，有的做會(huì)所，有的做健身場(chǎng)所，有的做園林樓閣，做的精，做的細(xì)，合在一起就成了一個(gè)配套設(shè)施齊全的大型社區(qū)了。

　　2.4 借勢(shì)開(kāi)發(fā)

　　大型房地產(chǎn)公司有資金實(shí)力，有優(yōu)秀人才，有品牌戰(zhàn)略，動(dòng)不動(dòng)就幾十公頃的土地、幾十萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，他們可以實(shí)施“大樓盤(pán)郊區(qū)化”戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)“多功能全方位”的現(xiàn)代化社區(qū)。而小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)嵙Σ蝗缛?，就不能有如此大的氣魄。宏觀調(diào)控后，各的銀行都加緊了貸款的審批，造成小企業(yè)融資困難，以前總投資一千萬(wàn)的項(xiàng)目，資本金有兩百萬(wàn)就可以運(yùn)作，現(xiàn)在要求自有資金要達(dá)到三百五十萬(wàn)以上，項(xiàng)目沒(méi)有資金就很難運(yùn)作，小企業(yè)就只能開(kāi)發(fā)一些小樓盤(pán)。

　　本人認(rèn)為，大型房地產(chǎn)公司在郊區(qū)做多功能全方位配套的大樓盤(pán)，小型房地產(chǎn)公司可以在大樓盤(pán)周圍做一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不屑于開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，做一些“迷你型”樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)。大樓盤(pán)在基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境配套上下功夫，小樓盤(pán)可以在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)上花力氣；大樓盤(pán)有銷售策劃，可以在電視報(bào)紙上做廣告，搞文化品位時(shí)尚需求的概念炒作，小樓盤(pán)可以不動(dòng)聲色，以價(jià)格取勝。這樣就可以在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)中分得一杯羹。

　　3、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，小型房地產(chǎn)公司在資金、實(shí)力、人力資源、經(jīng)驗(yàn)等方面都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，不具備同大公司直接競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮自己船小好調(diào)頭的長(zhǎng)處，不論是在大城市還是在小城市，要因時(shí)因地，找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，從項(xiàng)目前期策劃、工程施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項(xiàng)目求精不求大，做出自己的特色，樹(shù)立自己的品牌。這樣就能開(kāi)發(fā)到一個(gè)城市就可以在一個(gè)城市站穩(wěn)腳根，才能逐漸實(shí)現(xiàn)資本的原始積累，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能保障開(kāi)發(fā)的持續(xù)性。同時(shí)小公司要?jiǎng)?wù)實(shí)，要多積累經(jīng)驗(yàn)、多練內(nèi)功，搞好企業(yè)的內(nèi)部管理，培養(yǎng)和發(fā)掘房地產(chǎn)管理人才。隨著時(shí)間的推移，那些發(fā)展思路正確、開(kāi)發(fā)模式靈活、人才搭配得當(dāng)?shù)男⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)不會(huì)因弱小而消亡。