建設(shè)合同資質(zhì)問題

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建設(shè)合同資質(zhì)問題

1、發(fā)包人建設(shè)工程合同的發(fā)包人是指工程的建設(shè)單位，又稱業(yè)主，是合法擁有建設(shè)項目的土地使用權(quán)并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)進(jìn)行工程項目建設(shè)的的合法權(quán)利人。對非房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，并不存在發(fā)包人的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)問題，但對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其發(fā)包人專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或其他具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)的主體。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(二)有固定的經(jīng)營場所;(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件也作出了專門規(guī)定，具體包括注冊資本不得少于100萬元，有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員等，同時還授權(quán)行業(yè)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級進(jìn)行核定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。建設(shè)部于2000年頒布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，按自有流動資金與注冊資本數(shù)量、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量與資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)歷、已開發(fā)竣工房屋面積等條件將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為四級，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目;二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。

　　由上述規(guī)定可見，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求遠(yuǎn)較一般的企業(yè)法人嚴(yán)格，國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實行的是嚴(yán)格的資格準(zhǔn)入制度。在對合同主體資格的要件日漸放寬的今天，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的主體資格要求卻日趨嚴(yán)格。依最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，除在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無效。雖然這一解釋的效力因合同法的施行而受到一定程度的質(zhì)疑，但立法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體資格的嚴(yán)格要求應(yīng)屬無疑。成問題的是，如發(fā)包人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格，但并不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)等級，即其資質(zhì)等級所對應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營范圍小于其所發(fā)包項目的建設(shè)規(guī)模，此時建設(shè)工程合同的效力是否受到影響呢?對此應(yīng)從寬判斷，不宜簡單地認(rèn)定合同無效。依合同法規(guī)定，只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才可導(dǎo)致合同無效，而前述法律和行政法規(guī)并未規(guī)定不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍，而是授權(quán)建設(shè)部進(jìn)行規(guī)定，而建設(shè)部的規(guī)定為行政規(guī)章，違反規(guī)章并不會導(dǎo)致合同無效的法律后果。只要發(fā)包人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，符合立法對土地使用權(quán)及資金實力的要求，符合法定的審批條件，即應(yīng)肯認(rèn)合同效力。至于因違反行政規(guī)章而產(chǎn)生的行政責(zé)任，則與合同效力無關(guān)。