房屋拆遷補償與安置中的律師實務

房屋拆遷補償與安置中的律師實務

一、一般規(guī)定
概念界定
本文所涉的下列詞語的定義分別為：
1．房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達成的協(xié)議。
2.價值標準房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
3．面積標準房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
4．異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
5．就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內(nèi)的房屋與被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。
6．最低補償單價標準，是指被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。
適用范圍
本章適用于城市房屋拆遷補償與安置實務操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。
二、拆遷補償安置協(xié)議
1.拆遷補償?shù)姆绞?br /> 拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：
2.1拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?br /> 2.2拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。
2.3拆遷房管部門依法代管的房屋的。
2.4拆遷宗教團體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。
上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。