歐洲住房成本并不低

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     “空置房政府收回”美麗謊言背后

　　隨著中國(guó)各大城市的房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高——例如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于10月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京新建住宅價(jià)格同比漲幅高達(dá)20.6%——人們的關(guān)注點(diǎn)由中國(guó)逐漸擴(kuò)散到全世界。人們迫切地想知道，世界各地的人們是如何看待房地產(chǎn)價(jià)格，并且盡力實(shí)現(xiàn)“宜居”的生活。我在多年的采訪報(bào)道當(dāng)中，走到的一些國(guó)家和地區(qū)或許能夠成為房地產(chǎn)觀察的參考之一。

　　歐洲“住房”不輕松

　　發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體民眾的住房負(fù)擔(dān)并不如我們想象當(dāng)中那么輕松。

　　應(yīng)該說(shuō)，世界各國(guó)的城市化趨勢(shì)其實(shí)上是大體一致的，即我們所聲稱的由“鐵銹地帶”開(kāi)始向大城市轉(zhuǎn)移。所謂鐵銹地帶，是指一些國(guó)家原有的工業(yè)化地區(qū)，因?yàn)槿スI(yè)化導(dǎo)致大批原有的機(jī)械、廠房銹蝕、坍塌而被稱為“鐵銹地帶”。

　　不過(guò)各個(gè)國(guó)家都有自己不同的稱呼方式。例如，在丹麥北海海濱的工業(yè)地帶，因?yàn)榛臈壎环Q為“爛香蕉地帶”。各種人口和工業(yè)設(shè)施逐步向日德蘭半島的奧爾胡斯和靠近瑞典的哥本哈根集中，導(dǎo)致了這些地方人口開(kāi)始增加。奧爾胡斯作為丹麥第二大人口城市，未來(lái)十余年內(nèi)，人口將要比現(xiàn)在增長(zhǎng)三分之一。

　　在德國(guó)，漢堡作為德國(guó)第一大城市，長(zhǎng)期以來(lái)工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都很發(fā)達(dá)，因而房屋價(jià)格并不便宜。2010年我在漢堡曾經(jīng)走訪一位非政府組織文員的家。她的房子約有110平方米，地段不錯(cuò)，卻是建于1890年的老房子。每個(gè)月的房租需要花掉一家將近三分之一的實(shí)際收入。這和我在2009年采訪過(guò)的一位荷蘭外貿(mào)部女公務(wù)員的房租負(fù)擔(dān)相當(dāng)。2011年我在以色列采訪的時(shí)候，一位抗議房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高而參加游行示威的大學(xué)生告訴我，歐洲人的房租負(fù)擔(dān)大約在家庭收入的30%以下，而以色列人的負(fù)擔(dān)則在35%~45%之間。我無(wú)從判斷這位大學(xué)生數(shù)據(jù)的真實(shí)性，只能說(shuō)，從歐洲到以色列，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體民眾的住房負(fù)擔(dān)并不如我們想象當(dāng)中那么輕松。

　　當(dāng)然，歐洲國(guó)家普遍建有所謂的“Social House”，也就是所謂的保障性住房。但是很難說(shuō)這些保障性住房會(huì)是優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)。

　　即便對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)了房子的人來(lái)說(shuō)，還貸負(fù)擔(dān)也是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。今年9月我在波蘭華沙采訪，一位從事IT業(yè)的工程師告訴我，他在大約30歲左右購(gòu)買(mǎi)了自己那套90平方米的住房，還貸年限是35年。也就是說(shuō)，根據(jù)波蘭的法律，他需要工作到退休的那一年才能還清自己的房貸。

　　新興市場(chǎng)“居不易”

　　中國(guó)所面臨的問(wèn)題是社會(huì)經(jīng)濟(jì)在急劇發(fā)展和變化當(dāng)中，住房承載了太多社會(huì)公平的責(zé)任。

　　有趣的是，在我到過(guò)的不多的發(fā)展中國(guó)家當(dāng)中，大城市的房地產(chǎn)價(jià)格也在迅速上升。緬甸因?yàn)橹饾u結(jié)束軍政府掌權(quán)，走向開(kāi)放而引來(lái)了大量的國(guó)際關(guān)注以及投資。這個(gè)國(guó)家尚無(wú)足夠的經(jīng)濟(jì)能力展開(kāi)大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因而帶來(lái)了人口比較集中的仰光房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升，表現(xiàn)為居民住宅和高檔寫(xiě)字樓、酒店的奇缺。

　　假如說(shuō)這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的必然的話，柬埔寨首都金邊的情況就值得大大懷疑了。2010年冬天我在金邊采訪的時(shí)候，駐當(dāng)?shù)氐男氯A社記者告訴我，金邊市中心的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米2000~3000美元。這對(duì)于一個(gè)連公交系統(tǒng)都沒(méi)建立起來(lái)的城市而言，價(jià)格實(shí)在是高得有些離譜，完全可以說(shuō)是一種炒作。

　　而在暹粒，這座因?yàn)閰歉缈叨鴵P(yáng)名世界的旅游城市里，一套法式小別墅的價(jià)格在10萬(wàn)美元左右。這對(duì)于人均GDP只有不到1000美元的柬埔寨來(lái)說(shuō)，很明顯地反映出了這個(gè)國(guó)家所面臨的兩極化差距。

　　一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格，一定跟這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展趨勢(shì)、人口分布、工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)布局有密切的關(guān)系。在澳大利亞，雖然這個(gè)國(guó)家地廣人稀，但是由于工業(yè)發(fā)達(dá)和地理環(huán)境因素，造成了聚居的局面。它的2300萬(wàn)總?cè)丝诋?dāng)中，有大約1400萬(wàn)人居住在悉尼等5個(gè)大城市當(dāng)中，客觀上推高了這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格。但是人口集中以及被人為賦予的重要城市功能并不意味著房?jī)r(jià)總是很高。德國(guó)的萊比錫在東德時(shí)期是一個(gè)工業(yè)城市。兩德統(tǒng)一后，東德的傳統(tǒng)工業(yè)逐漸衰落，萊比錫的房地產(chǎn)價(jià)格走低。政府無(wú)力開(kāi)發(fā)工廠陳舊的廠區(qū)，也沒(méi)有投資者前來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。政府索性低價(jià)將廠區(qū)出租，將部分房屋免費(fèi)交給藝術(shù)家使用，因而形成了與北京798藝術(shù)區(qū)極其類似的斯賓奈利藝術(shù)區(qū)。

　　在日本，連續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)低迷，導(dǎo)致東京這個(gè)集中了全國(guó)近十分之一人口的城市房地產(chǎn)價(jià)格連年下跌，致使它的房屋均價(jià)在2008年的時(shí)候只及20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)價(jià)格的一半左右。

　　2012年我在美國(guó)采訪時(shí)經(jīng)過(guò)圣路易斯，這座城市的郊區(qū)出現(xiàn)了大量無(wú)人維修的破舊住宅。同樣場(chǎng)景10年前我曾經(jīng)在新西蘭也見(jiàn)到過(guò)。只有在土地資源稀缺情況并不嚴(yán)重的國(guó)家，才能容許這樣的浪費(fèi)。中國(guó)今年隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，許多已經(jīng)荒廢的宅基地被重新投入到農(nóng)業(yè)用地或者其他用途當(dāng)中，這也說(shuō)明了政府方面對(duì)于土地資源的重視程度。

　　“居者有其屋”，在現(xiàn)代社會(huì)當(dāng)中不僅僅是一種事關(guān)生活方式的概念，它更多地跟社會(huì)公平相關(guān)。這就是為什么中國(guó)最近網(wǎng)上會(huì)曝出“德國(guó)在私房閑置7年之后收回”的美麗謊言。中國(guó)所面臨的問(wèn)題是社會(huì)經(jīng)濟(jì)在急劇發(fā)展和變化當(dāng)中，住房承載了太多社會(huì)公平的責(zé)任。無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，人們對(duì)于住宅的期望和要求，都是一樣強(qiáng)烈的，然而他們的負(fù)擔(dān)也并不輕松——特別是想要在發(fā)達(dá)國(guó)家或者發(fā)達(dá)城市“宜居”的話。

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