監(jiān)理工程師《建設工程合同管理》資料精選（24）

　　效力待定的合同

　　1.概念

　　不能直接判斷是否生效，而與合同的一些后續(xù)行為有關的合同即為效力待定的合同。

　　2.屬于效力待定的合同情形

　?。?）限制民事行為能力人訂立的合同

　　無民事行為能力人不能訂立合同，限制行為能力人一般情況下也不能獨立訂立合同。限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認以后，合同有效。限制民事行為能力人的監(jiān)護人是其法定代理人。相對人可以催告法定代理人在1個月內予以追認，法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被迫認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

　?。?）無代理權人訂立的合同

　　行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人的名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在1個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人的名義訂立的合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

　?。?）表見代理人訂立的合同

　　“表見代理”是善意相對人通過被代理人的行為足以相信無權代理人具有代理權的代理。基于此項信賴，該代理行為有效。善意第三人與無權代理人進行的交易行為（訂立合同），其后果由被代理人承擔。表見代理的規(guī)定，其目的是保護善意的第三人。

　　表見代理一般應當具備以下條件：

　　1）表見代理人并未獲得被代理人的書面明確授權，是尤權代理；

　　2）客觀上存在讓相對人相信行為人具備代邵權的理由；

　　3）相對人善意且尤過失。

　　（4）法定代表人、負責人越權訂立的合同

　　法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限以外，該代表行為有效。

　　（5）無處分權人處分他人財產訂立的合同，一般情況下是無效的。但是，在下列兩種情況下合同有效；

　　1）無處分權人處分他人財產，經權利人追認，訂立的合同有效；

　　2）無處分權人通過訂立合同取得處分權的合同有效。如在房地產開發(fā)項目的施工中，施工企業(yè)對房地產是沒有處分權的，如果施工企業(yè)將施工的商品房賣給他人，則該買賣合同無效。但是，如果房地產開發(fā)商追認該買賣行為，則買賣合同有效；或者事后施工企業(yè)與房地產開發(fā)商達成該商品房折抵工程款，則該買賣合同也有效。

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