蔡為民：自貿(mào)區(qū)樓市之商機(jī)探索

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2014年12月26日中央公布擴(kuò)增自由貿(mào)易區(qū)數(shù)量，除上海之外，增加天津、廣東、福建三地，從而引發(fā)市場(chǎng)熱議，自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容是否能為部分地區(qū)的樓市帶來(lái)暖冬?

自貿(mào)區(qū)有淪為樓市炒作工具之虞

“無(wú)巧不成書”的是，就在新增自貿(mào)區(qū)名單公布后的兩周內(nèi)，我剛好應(yīng)邀奔赴深圳與福建進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)巡講，其中一場(chǎng)來(lái)賓高達(dá)2500人，透過交流與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，讓我更加清楚的感受，大家對(duì)自貿(mào)區(qū)所帶來(lái)的樓市商機(jī)究竟有多大?充滿好奇與熱切的期待。

惟真實(shí)的結(jié)果恐怕是：事與愿違!

倒不是說(shuō)自貿(mào)區(qū)的設(shè)置不值得樂觀以待，而是過度樂觀所帶來(lái)的炒作買氣，勢(shì)必吹大其利好因素而形成泡沫，最終可能帶來(lái)滅頂之災(zāi)!之所以做出這樣的空頭判斷，當(dāng)然與[上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)]經(jīng)一年半來(lái)的發(fā)展境遇有關(guān)。

當(dāng)2013年3月李克強(qiáng)巡視上海外高橋，要求上海市政府進(jìn)行自貿(mào)區(qū)規(guī)劃的消息傳出時(shí)，樓市板塊的自貿(mào)區(qū)概念便開始強(qiáng)烈吸引大量投資、投機(jī)需求，到了9月29日自貿(mào)區(qū)正式揭牌運(yùn)營(yíng)時(shí)，樓市已實(shí)質(zhì)進(jìn)入第二輪炒作階段。

茲就上海自貿(mào)區(qū)歷經(jīng)1年4個(gè)月“試驗(yàn)”的過程中，房?jī)r(jià)變化說(shuō)明于后。

不論住宅與辦公均價(jià)量齊揚(yáng)

首先是其周邊住宅行情的竄升，由2013年初的1.2萬(wàn)/平米到8月已達(dá)1.6萬(wàn)/平米，至年底時(shí)更飛漲迫近4萬(wàn)/平米，惟進(jìn)入2014年受整體樓市買氣渙散及自貿(mào)區(qū)功能并無(wú)重大突破之影響，價(jià)位開始松動(dòng)出現(xiàn)明顯下滑，即使9月29日，李克強(qiáng)總理以成立一周年為由，親臨自貿(mào)區(qū)為上海市政府加油打氣，為注冊(cè)在自貿(mào)區(qū)的企業(yè)主鼓舞士氣，仍未能止住房?jī)r(jià)下跌之勢(shì)，截止目前，已回落至2.6萬(wàn)/平米。若非有“2015年迪斯尼開園”的利好支撐，恐怕自貿(mào)區(qū)周邊住宅行情仍有下探空間。

在辦公市場(chǎng)方面的表現(xiàn)，初期亦有如“迅猛龍”!由于產(chǎn)品屬性與自貿(mào)區(qū)發(fā)展契合(自貿(mào)區(qū)規(guī)定注冊(cè)企業(yè)必須在區(qū)內(nèi)有實(shí)體辦公地點(diǎn))，因此無(wú)論租金及其空置率均一馬當(dāng)先帶頭沖刺。以外高橋?yàn)槔?，租金?元/平米/天至2013年底時(shí)狂飆至9元/平米/天,已堪比市中心區(qū)域內(nèi)的甲級(jí)寫字樓!其后逐步回落到4.2元/平米/天?？罩寐蕜t由設(shè)立自貿(mào)區(qū)之前的30%快速去化，最高峰僅0.3%，然后隨著推案量的增加、部分企業(yè)退出自貿(mào)區(qū)，寫字樓空置率回升至3%。

自貿(mào)區(qū)利好被過度渲染

是什么原因?qū)е律虾Ｗ再Q(mào)區(qū)出現(xiàn)類似“過山車”式的行情變化?在我看來(lái)主要由四個(gè)原因所成就。

由于自貿(mào)區(qū)設(shè)立的時(shí)間正值房?jī)r(jià)漲升期，加之無(wú)論是外高橋保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)、臨港新城均坐落上海邊陲地帶，合計(jì)面積不過28.78平方公里，不大不小剛好適合炒作，且因?yàn)槭侵袊?guó)首個(gè)自貿(mào)區(qū)，絕大多數(shù)人都搞不清楚其利好因素究竟為何?使其商機(jī)被無(wú)限放大。事實(shí)上許多企業(yè)即使注冊(cè)完畢了，都沒整明白自貿(mào)區(qū)到底能為他帶來(lái)什么好處?只是抱著“先到先得”的一窩蜂心態(tài)搶注罷了。

然而時(shí)至于今，這樣的狀態(tài)已經(jīng)很難再發(fā)生及復(fù)制，畢竟隨著時(shí)間的推移與實(shí)踐，自貿(mào)區(qū)的真實(shí)意涵正在逐步清晰，其與非自貿(mào)區(qū)的最大差別僅僅在于自貿(mào)區(qū)是對(duì)各種“簡(jiǎn)政放權(quán)”作業(yè)的先行先試，帶有一定的強(qiáng)制性，而非自貿(mào)區(qū)則是可根據(jù)自己實(shí)際的需求，比照自貿(mào)區(qū)作法執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。執(zhí)是以觀，突顯自貿(mào)區(qū)的價(jià)值與商機(jī)被過度渲染。

自貿(mào)區(qū)擴(kuò)張將成為“新常態(tài)”

其次，此番公布的四個(gè)自貿(mào)區(qū)范圍均較之前上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)大大擴(kuò)容!天津119.9平方公里、上海120.7平方公里、福建118平方公里、廣東116.2平方公里。這便明顯提升了炒作難度，何況自貿(mào)區(qū)擴(kuò)張將成為“新常態(tài)”，不只是四大自貿(mào)區(qū)本身面積的持續(xù)延伸、擴(kuò)圍，也包括甘肅、寧夏、河南等省市正積極爭(zhēng)取設(shè)立，均顯示自貿(mào)區(qū)商機(jī)之于樓市，其實(shí)質(zhì)效應(yīng)正在萎縮。尤其當(dāng)前投資買氣正逢“階段性”撤離房地產(chǎn)，更使2013年首個(gè)自貿(mào)區(qū)“橫空出世”的瘋狂景況難以再現(xiàn)!

總而言之，自貿(mào)區(qū)的利好與效應(yīng)值得期待，但它是隨著政策逐步松綁以與國(guó)際接軌、“溫水煮青蛙”式的緩慢、漸變進(jìn)程，任何對(duì)其快速獲利的算計(jì)與指望，都將成為“竹籃打水一場(chǎng)空”的“水月鏡花”。