節(jié)能環(huán)保型住宅是提升房產(chǎn)品質(zhì)重要抓手

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摘要：當前和“十二五”期間，住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨兩大任務，一是調(diào)結構，二是轉(zhuǎn)方式。調(diào)結構就是增加保障性住房和中低價位、中小戶型普通商品住房供應；轉(zhuǎn)方式就是轉(zhuǎn)變粗放式的發(fā)展方式，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅     當前和“十二五”期間，住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨兩大任務，一是調(diào)結構，二是轉(zhuǎn)方式。調(diào)結構就是增加保障性住房和中低價位、中小戶型普通商品住房供應；轉(zhuǎn)方式就是轉(zhuǎn)變粗放式的發(fā)展方式，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量和性能，走“資源利用少、環(huán)境負荷低、科技含量高、生態(tài)良性循環(huán)”的可持續(xù)發(fā)展之路。

    提高住宅品質(zhì)，一個重要的抓手就是住宅性能認定制度，通過性能認定，促進住宅技術進步，提高住宅綜合品質(zhì)，建設長壽命、高品質(zhì)的省地節(jié)能環(huán)保型住宅。

    成就與問題并存改革開放以來，我國住宅建設取得了舉世矚目的成就：初步建立了符合住宅產(chǎn)業(yè)化方向的住宅建筑和部品體系、技術支撐體系和質(zhì)量控制體系；一大批建筑材料和部品部件實現(xiàn)了通用化設計、系列化開發(fā)和集約化生產(chǎn)，淘汰了一批不符合資源節(jié)約和環(huán)境保護要求的落后產(chǎn)品；推行了住宅性能認定制度，建成了一批示范工程，住宅的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能大幅度改善，培育了一批集住宅開發(fā)、設計、施工、構配件制造和物業(yè)服務為一體的綜合性住宅產(chǎn)業(yè)集團，以住宅建設相關企業(yè)合作為基礎形成的產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟開始出現(xiàn)。如龍信集團10多年前施工建設的仁恒濱江園小區(qū)，2002年被評為3A級住宅，為提高上海住宅建設的品質(zhì)起到了很好的示范作用。

    盡管我國住宅產(chǎn)業(yè)有了較大發(fā)展，但從全國整體上看，目前傳統(tǒng)的粗放式的建設方式未從根本上改變，與中央提出的節(jié)能減排以及構建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求還有很大差距。住宅（建筑）使用壽命短、住宅產(chǎn)業(yè)化水平低、建設方式粗放等方面的問題還很突出。

    目前我國建筑統(tǒng)計平均壽命僅30年左右。而歐美等發(fā)達國家如英國、法國、美國的建筑統(tǒng)計平均壽命分別為125年、85年、80年。在我國，許多建筑未達到設計使用年限即被拆除，甚至有些建筑剛投入使用不久即被拆除，造成資源和能源的極大浪費，還產(chǎn)生大量建筑垃圾。

    此外，在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，盡管我國1999年就明確提出了推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的目標、工作內(nèi)容和要求，但由于缺乏必要的法律保證、政策和資金支持以及相應的工作機制，住宅產(chǎn)業(yè)化進展一直比較緩慢，粗放式的建設方式長期得不到改變。


　　提升住宅品質(zhì)的重要手段面對這樣的現(xiàn)狀，亟待提高我國住宅的品質(zhì)，打造百年住宅體系。而提高住宅品質(zhì)一個重要的抓手就是住宅性能認定制度。


　　住宅性能認定制度是國際通行的慣例。國外開展住宅性能認定已有多年的歷史。法國是最早建立住宅性能評定制度的國家，1948年就對建筑中使用的新部品和新技術進行認定，并于1974 年正式建立“住宅性能評定制度”，由專門機構組織評價和認定。此后住宅性能評定制度逐步擴展到整個歐洲。日本1978年開始在工業(yè)化住宅中推行性能認定，叫住宅性能表示制度，其后又逐步擴大到所有新建住宅和既有住宅，并在1999年制定了《住宅品質(zhì)確保促進法》加以保障。美國、澳大利亞、韓國等也都有自己的住宅性能認定制度。

    我國的住宅性能認定制度是伴隨著住房制度改革和住宅市場化的實施建立起來的。從20世紀90年代開始進行研究，1998年7月，建設部成立住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室，內(nèi)設住宅性能認定處，開始籌備建立住宅性能認定制度。1999年4月，建設部印發(fā)了《商品住宅性能認定管理辦法》（試行），從當年7月1日起在全國試行住宅性能認定制度。

    在我國，實施住宅性能認定制度，對于促進住宅技術進步、提高住宅質(zhì)量、推動住宅產(chǎn)業(yè)化及節(jié)能減排發(fā)揮了重要作用。

    近幾年來，住宅性能認定特別注重通過預審從住宅設計開始就考慮住宅的節(jié)能減排和可持續(xù)發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是在住宅設計中遵循“模數(shù)協(xié)調(diào)和改造性”的原則，使與住宅相關的部品及構配件的生產(chǎn)及安裝做到系列化、標準化、裝配化，減少施工中材料浪費及建筑垃圾的產(chǎn)生；二是推廣整體廚房和干濕分離、功能分離的裝配式整體衛(wèi)浴系統(tǒng)，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平；三是降低窗墻面積比，鼓勵應用外遮陽窗，倡導太陽能等可再生能源利用，促進建筑節(jié)能；四是減少沒有功能的構建、裝飾以及景觀水體的設置，節(jié)約資源；五是積極創(chuàng)建全裝修的3A 級住宅。也正因為如此，在“廣廈獎”推薦項目中，我們特別強調(diào)要實施住宅性能認定。普通住宅性能等級達到2A級水平，保障性住房性能等級達到1A級以上。一方面，希望通過“廣廈獎”引導企業(yè)開展住宅性能認定，另一方面，希望通過性能認定提高住宅品質(zhì)。

    目前，我國住宅性能認定制度的社會影響力和認可度不斷提高。對消費者來說，在區(qū)位和價格相當?shù)那闆r下，更愿意購買通過A級性能認定的住宅；開發(fā)企業(yè)的積極性也有了提高，由最初的“要我做性能認定”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙鲂阅苷J定”。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從申請1A級住宅性能認定，發(fā)展到申請2A級和3A級住宅性能認定，有的企業(yè)甚至將申請3A級住宅性能評定列入了企業(yè)的年度計劃任務。

    加大推廣力度當然，我們也應該看到，住宅性能認定工作還有很多不足。首先是推行面不夠廣，這項工作已經(jīng)開展12年了，每年申請認定的住宅項目面積與全國年竣工住宅面積相比，比重很小。其次是發(fā)展不平衡。地區(qū)差別很大，企業(yè)之間開展也不平衡，相對于一些知名的大企業(yè)，中小企業(yè)的積極性更高。

    產(chǎn)生以上問題的原因是多方面的，主觀因素是一些地方重視不夠、開發(fā)企業(yè)和消費者認識不足，我覺得主要還是制度設計和市場環(huán)境方面的原因。從制度設計看，國家沒有作為一項強制性制度從法律層面予以保障，《住宅性能評定技術標準》也不是強制性標準。從市場看，近幾年開發(fā)企業(yè)房子不愁賣，賣的絕大多數(shù)還是“毛坯房”，性能好壞無所謂，一些知名的大企業(yè)，銷售情況更好，要求性能認定的積極性不高。而消費者主要考慮的是區(qū)位和價格，對住宅性能不了解也考慮不多。因此，這些都阻礙了性能認定制度的廣泛推行。

    住宅性能認定是一項好的制度，有利于提高住宅品質(zhì)和科技含量，有利于引導消費者樹立合理的消費觀念，有利于住宅部品的升級換代，有利于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

    更重要的是，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是大量消耗資源能源的產(chǎn)業(yè)，是節(jié)能減排的重點領域。未來住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能建立在大量的資源投入和廉價的勞動力基礎上，必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，依靠技術進步把住宅產(chǎn)業(yè)打造成先進制造業(yè)，提高發(fā)展的質(zhì)量和水平，走可持續(xù)發(fā)展之路。因此，應進一步完善住宅性能認定制度，充分發(fā)揮這項制度的作用。

    首先應借鑒日本、韓國等國做法，通過立法把住宅性能認定作為一項強制性制度推行。住宅作為商品，應該分等級，按質(zhì)論價。住宅作為居民家庭最主要的財產(chǎn)，政府應該維護消費者的權益，讓消費者了解所購住宅的各方面性能。

    其次要鼓勵開發(fā)企業(yè)積極開展住宅性能認定。2008年7月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會印發(fā)了《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，對符合國家《住宅性能評定技術標準》和《綠色建筑評價標準》等先進節(jié)地技術的房地產(chǎn)項目，優(yōu)先予以金融支持?？刹扇「嗟募钫摺Ｔ陂_發(fā)企業(yè)信用等級評價中，應把開展性能認定情況作為評價內(nèi)容。

    最后要健全工作機制，提高住宅性能認定評審的服務水平。住宅性能認定并非只是得出一個簡單的認定結論，它本質(zhì)上是一種技術服務，要通過提高技術服務水平使企業(yè)受益，引導企業(yè)開發(fā)長壽命高品質(zhì)住宅。同時要結合性能認定加強相關科研工作，根據(jù)認定結果總結出住宅達到各項性能指標所需的技術措施和標準構造做法。