經(jīng)濟學家：中國房地產(chǎn)大周期的拐點已經(jīng)到來

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房地產(chǎn)大周期的拐點已經(jīng)到來

中國宏觀經(jīng)濟增速仍在趨緩中。而申銀萬國證券研究所首席經(jīng)濟學家楊成長在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示:“當前我國經(jīng)濟處在房地產(chǎn)大周期爬坡過坎期,如果能夠平穩(wěn)過渡,把GDP穩(wěn)定在7%左右的增速水平上,就算是成功。”

第三季度GDP增長7.3%,該增幅創(chuàng)下2009年一季度以來最低紀錄。  

房地產(chǎn)大周期調(diào)整不可避免

第一財經(jīng)日報:你為什么認為房地產(chǎn)大周期調(diào)整對經(jīng)濟影響這么大? 

楊成長:我國房地產(chǎn)市場從2001年開始,已經(jīng)繁榮了14年,對中國經(jīng)濟、老百姓財產(chǎn)、社會分配格局產(chǎn)生了巨大影響。房地產(chǎn)投資占到了社會總投資的20%,影響到社會總投資40%左右。房地產(chǎn)在老百姓財產(chǎn)中的占比達到60%～70%,也是十多年來老百姓財富的主要增長源,對消費升級帶動作用也很大,帶動了家電、家具、家紡、家裝和汽車等產(chǎn)業(yè)的增長。房地產(chǎn)及其相關(guān)的收入幾乎要占到整個政府收入的三分之一左右。因此房地產(chǎn)大周期調(diào)整對經(jīng)濟周期影響非常大。

 日報:為什么你認為房地產(chǎn)大周期調(diào)整已經(jīng)到來了? 

楊成長:現(xiàn)在來看,我國房地產(chǎn)大周期的拐點已經(jīng)到來了。一是每年房屋銷售面積已經(jīng)達到12萬億～13萬億平方米,近乎人均1平方米。按照每平方米約6000元計算,每個國民幾乎要拿出人均國民收入的六分之一,才能消化新增商品房。去年城市人均居住面積已經(jīng)達到35平方米,農(nóng)村才不過34平方米。我國城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口結(jié)構(gòu)的變化,適婚人口絕對量的減少,從各方面情況來看,房地產(chǎn)的年供應量都應該頂?shù)搅颂旎ò濉?nbsp;

而我講的房地產(chǎn)大周期調(diào)整不可避免,并不是指房價必然要下跌,而是指房地產(chǎn)的供給和需求總量不再高增長,今后只能是走平甚至是下跌,但是總規(guī)模和絕對量仍然是巨大的。當前政府已經(jīng)采取了一系列政策,對房地產(chǎn)進行扶持,但是政策出臺不能改變房地產(chǎn)的大周期調(diào)整,也不應該改變。

 如何應對? 

日報:如何應對房地產(chǎn)大周期調(diào)整對宏觀經(jīng)濟的影響? 

楊成長:從穩(wěn)定經(jīng)濟增長、維護居民財產(chǎn)安全、防范金融風險等角度看,2015年政府應該把應對房地產(chǎn)大周期調(diào)整放在重要位置。

 首先要繼續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。今年以來政府已經(jīng)開始調(diào)整政策方向,從過去控制、抑制需求,調(diào)整為鼓勵正常市場需求,正在逐步清理過去的限購、房貸政策中抑制正常需求的政策。明年要適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。必須在收縮供給的同時,加大對參差不齊、集中度非常低的房地產(chǎn)行業(yè)的整合,加速淘汰小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè),扶持龍頭企業(yè),加速行業(yè)并購,推動行業(yè)的有序競爭。要在風險可控的前期下,適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的金融扶持力度。從上市房地產(chǎn)企業(yè)情況看,房地產(chǎn)行業(yè)的整體融資成本在10%左右,而ROE只有9%左右。作為高杠桿產(chǎn)業(yè),外部融資成本已經(jīng)超過凈資產(chǎn)回報率,如果不改變這種狀況,這個產(chǎn)業(yè)是難以為繼的。要繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造和保障房建設,適度彌補商業(yè)化房地產(chǎn)的收縮。長期來看,保障房建設也要市場化。要鼓勵金融機構(gòu)、開發(fā)商、政府三方合作,探索出一條保障房建設的市場化投融資模式來。

 第二,要適度加大基礎設施投資,彌補房地產(chǎn)投資下滑對整個投資的影響。關(guān)鍵要做好兩方面工作。一要擴大基礎設施投資的范圍。跟老百姓生活關(guān)聯(lián)度很高的民生基礎設施還有非常大的空間,比如健康養(yǎng)老、環(huán)保生態(tài)、教育傳媒、信息技術(shù)基礎設施等,都應納入國家基礎設施投資范圍。二要解決好民營經(jīng)濟進入基礎設施的具體路徑和方式。讓民營經(jīng)濟投資基礎設施領域并不是簡單放開投資范圍和號召鼓勵就可以解決問題的,必須要認真研究民營經(jīng)濟投資基礎設施領域的具體路徑、配套措施和相關(guān)政策。

 第三,加速推動服務業(yè)發(fā)展,彌補房地產(chǎn)失速對經(jīng)濟的負面影響。我國過去是以制造業(yè)為主體,目前服務業(yè)比重已經(jīng)高過制造業(yè)近3個百分點,今后幾年每年會提高1到2個百分點。到2020年,我國的服務業(yè)占比約60%,制造業(yè)約30%。因此服務業(yè)將成為未來中國經(jīng)濟增長的核心產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。對服務業(yè)要實行分類分級。對過去政府提供的公益性服務業(yè),包括教育、傳媒、文化、體育、水電煤氣,要分清楚哪些應該由政府完成、哪些由市場完成、哪些共同完成。第二類主要是國家壟斷、國資占主導,規(guī)?；浅８叩姆諛I(yè),比如金融、電信、交運,將來的方向就是要引入外資和民間資本,實現(xiàn)投資多元化,鼓勵市場化,避免過度壟斷。第三類是規(guī)?；⑹袌龌彤a(chǎn)業(yè)化程度不高,極度分散的服務業(yè),比如零售百貨、物流、社會服務、中介服務,食品餐飲,要通過并購提高產(chǎn)業(yè)化水平,鼓勵各種資金大規(guī)模進入,加速并購,擴大規(guī)模,提高市場集中度。

 第四,防止房地產(chǎn)大周期調(diào)整對居民資產(chǎn)穩(wěn)定的影響。從上海的情況看,往往是房價不漲,租金就加速上漲。去年以來,上海房屋的租金上升就非?？?。無論是商鋪還是住宅,租金上漲過快已經(jīng)成了影響服務業(yè)發(fā)展的核心問題了。很多百貨零售、餐飲服務消費很旺,需求很好,但是店主掙不了錢,就是因為租金太高。所以引導老百姓合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),適度降低房地產(chǎn)投資比例,采取措施抑制租金過快上漲,這對穩(wěn)定居民資產(chǎn)、降低服務業(yè)租賃成本,意義非常重大。

 第五,防范房地產(chǎn)大周期調(diào)整對金融資產(chǎn)穩(wěn)定性的影響。近年來,實體經(jīng)濟對金融市場風險的影響主要是兩條鏈,一條是制造業(yè)持續(xù)下滑的影響。制造業(yè)已經(jīng)下滑多年,風險釋放得差不多了。另一條是房地產(chǎn)大周期調(diào)整,相關(guān)風險還沒有充分釋放出來。除了要防止房地產(chǎn)價格的下滑和房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑對金融資產(chǎn)的直接影響外,更要關(guān)注各類金融機構(gòu)為了防止房地產(chǎn)周期性調(diào)整風險,而減少貸款和各種資產(chǎn)運用規(guī)模,從而使得整個金融市場出現(xiàn)整體收縮,導致實體經(jīng)濟得不到充分資金供給的問題,這對實體經(jīng)濟的發(fā)展是致命的。今年以來已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭,到目前為止,我國的社會融資總規(guī)模出現(xiàn)了歷史上少有的同比絕對量下降的狀況。 

活躍股權(quán)投資 

日報:房地產(chǎn)調(diào)整對整個金融市場有什么影響? 

楊成長:這幾年,盡管經(jīng)濟增速在持續(xù)下滑,但是實體經(jīng)濟對資金的需求并沒有下來,反而持續(xù)上升,這導致了我國金融市場的利率出現(xiàn)反經(jīng)濟周期往上走的情況。但是從今年下半年開始,利率已經(jīng)往下走了。這跟房地產(chǎn)大周期調(diào)整有直接的關(guān)系,因為過去每年新增的房屋和資本化的土地吸納了大量資金?，F(xiàn)在房屋和土地增長速度慢下來了,實體經(jīng)濟對資金的吸納能力也就會下降,整個金融市場將由資金緊缺變?yōu)楣┣笃胶?甚至未來可能會出現(xiàn)資金整體過剩的狀況了。

 由于房地產(chǎn)投資收益下滑,利率收益下滑,相應的社會資金對股權(quán)、股票投資的興趣在增加。今年以來并購、增發(fā),做PE、VC的資金增加很多,包括三板、四板在內(nèi)的多層次股權(quán)投資市場都開始活躍。利率投資和資金套利投資收益率下降,人們開始對股權(quán)投資感興趣,資金開始加速流入實業(yè)領域。全民開始創(chuàng)業(yè)新高潮,社會開始出現(xiàn)實業(yè)興邦新風尚,這一趨勢是中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的希望之所在。

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