2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》知識點分析（1）

　　一、完整的估價報告（8部分）

　　1、封面； 2、目錄； 3、致委托人函； 4、注冊估價師聲明；

　　5、估價的假設(shè)和限制條件； 6、估價結(jié)果報告； 7、估價技術(shù)報告； 8、附件。

　?。ㄒ唬┓饷妫?項）：

　　1、報告名稱：房地產(chǎn)估價報告；

　　2、估價項目名稱； 3、委托人全稱； 4、估價機構(gòu)全稱；

　　5、注冊估價師姓名及其注冊號； 6、估價作業(yè)日期； 7、估價報告編號。

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　?。ㄈ┲挛腥撕?1項）：

　　1、委托人全稱； 2、估價對象； 3、估價目的； 4、估價時點；

　　5、價值類型； 6、估價結(jié)果：大寫和小寫，總價和單價； 7、報告應用有效期；

　　8、提供報告數(shù)量；9、估價機構(gòu)全稱； 10、法人代表簽名； 11、報告出具日期。

　　（四）注冊估價師聲明：

　　1、要列出實地查勘或未查勘的估價師姓名；

　　2、至少2名估價師簽名，并注明其注冊號。

　?。ㄎ澹┕纼r的假設(shè)和限制條件：假設(shè)前提和限制條件分列說明；確定因素不得假設(shè)；

　　不確定因素的假設(shè)，應合理且有依據(jù)。

　?。┕纼r結(jié)果報告+編號（13-15項）：

　　1、委 托 人：單位全稱、法人代表、住所；

　　或者 個人姓名、身份證號、住所。外語學習網(wǎng)

　　2、估價機構(gòu)：全稱、法人代表、住所、資質(zhì)等級。

　　3、估價對象：名稱；

　?。?）區(qū)位狀況；坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。

　　（2）實物狀況：①建筑物--面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、利用現(xiàn)狀、裝修、設(shè)施設(shè)備、建成年月、平面布置等。

　?、谕恋?-四至、形狀、地勢、規(guī)劃條件等。

　?。?）權(quán)屬狀況：①建筑物--權(quán)屬（他項）證書、所（共）有權(quán)人、用途、面積等。

　?、谕恋?-權(quán)屬（他項權(quán)）證書、使用權(quán)人、性質(zhì)、用途、（分攤）面積、使用年限、終止日期等。

　　4、估價目的：抵押-為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　拆遷-為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價值，表述要規(guī)范。

　　5、估價時點：不是先有了“評估價值”，再將他說成是某個時間上的價值。

　　6、價值定義：價值類型及其內(nèi)涵：中華考試網(wǎng)

　　（1）市場價值：符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時間、無附加條件的交易。

　　（2）快速變現(xiàn)價值：不符合有充裕時間的交易。

　?。?）謹慎價值：即抵押價值，存在不確定因素而遵守謹慎原則得出的價值；

　　--應說明有無法定優(yōu)先受償款。

　?。?）清算價值：不符合持續(xù)使用條件。

　?。?）投資價值：某個投資者角度衡量的價值。

　　7、估價依據(jù)。

　　8、估價原則：（1）獨立、客觀、公正；

　　（2）合法原則、最高最佳使用、估價時點、替代原則，謹慎原則（抵押）。

　　9、估價方法：

　?。?）估價方法及其定義；應選用2種以上的方法；

　?。?）成本法與市場、收益、假設(shè)法組成2種估價方法的，成本法為首選法不妥當。

　　（3）收益性房地產(chǎn)，應采用收益法作為其中一種方法。

　　10、估價結(jié)果：總價和單價（總價/建面）、大寫和小寫；樓面地價（土地）。

　　11、估價人員：所有參加估價的人員及其執(zhí)業(yè)資格，并簽名蓋章。

　　12、估價作業(yè)日期。

　　13、估價報告應用有效期。

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　　14、市場風險提示。

　　15、短期強制處分和變現(xiàn)能力分析：影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素有：（1）通用性；（2）獨立使用性；（3）價值大小；

　　（4）可分割**性；（5）開發(fā)程度；（6）區(qū)位；（7）市場狀況。

　?。ㄆ撸┕纼r技術(shù)報告

　　1、個別因素分析；位置、范圍、面積、用途結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修、權(quán)屬狀況等。

　　2、區(qū)位因素分析：估價對象區(qū)域特征、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商服設(shè)施等。

　　3、市場背景分析：過去、現(xiàn)在和可預見的未來，影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。

　　4、最高最佳使用分析：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行、估價對象價值最大化的使用。

　　5、估價方法選用：估價思路、采用的估價方法及其理由和定義。

　　6、估價測算過程；

　　7、估價結(jié)果確定：要有理由。

　　（八）附件。

　　注意：

　　1、 大堂、自用和服務(wù)部分不另行計價，否則有重復計算。

　　2、 收益、市場、假設(shè)法總價值中不減建筑物折舊。

　　3、 成本、費用、租金（有租約除外）、稅費等數(shù)據(jù)，不能采用個別、實際發(fā)生的，應采用社會一般或平均、客觀數(shù)額。

　　4、 用詞準確、規(guī)范、簡練，不能模棱兩可、帶感**彩、自相矛盾。

　　5、 基準地價法要有評估過程。

　　6、 要說明基準地價的內(nèi)涵。

　　7、 年期修正公式：Vn=基準地價×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].

　　8、 前后面積是否吻合。

　　9、 計算數(shù)值是否正確。

　　10、 房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準。

　　11、 抵押報告是否體現(xiàn)謹慎原則。

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