2015年房地產(chǎn)估價師理論與方法輔導(dǎo)：非市場價值相關(guān)概念

　　不論何種類型的評估價值均是假定估價對象在一定的條件下進行交易最可能的價格。價值類型可分為市場價值和非市場價值。

　　非市場價值

　　在實際估價中，有些估價目的要求評估的是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個概括性稱呼。主要有快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。它們與市場價值是六種基本價值類型，它們是一組按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的價值。

　　1、快速變現(xiàn)價值

　　快速變現(xiàn)價值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。由于房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)，如果交易時間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期）， 則其最可能的價格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。

　　2、謹(jǐn)慎價值

　　謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為謹(jǐn)慎價值。

　　3、在用價值

　　在用價值是指在現(xiàn)狀利用下的價值。現(xiàn)狀利用包括目前的用途、規(guī)模、集約度和檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用，則在用價值等于市場價值。

　　4、殘余價值

　　殘余價值是指在非繼續(xù)利用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，某種針對特定品牌進行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價值，反而會減少該餐廳的價值。因此，此時殘余價值會低于市場價值。但在征收國有土地上單位和個人的房屋的情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)此給予拆遷補償。

　　5、投資價值

　　指從某個特定的投資者（即某個具體的技資者）的角度來衡量的價值，主要是基于個人的需要和意愿。與此相比，市場價值是指對于一個典型的投資者的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點上，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

　　同一房地產(chǎn)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同等因素造成的。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。

　　評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的，所不同的主要是參數(shù)取值；投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易） 能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，與取得土地者可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高價格，例如為其確定投標(biāo)報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。

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