2015年房地產估價師《理論與方法》：成本法

　　成本法及其運用

　　本章介紹房地產估價三大基本方法之一的成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容。

　　成本法的含義

　　成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產價值減損，其金額為房地產在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。

　　成本法也可以說是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取房地產價值的方法，即先把房地產價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本（不含利潤），而是價格（包含利潤）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，此外還用到了費用、支出、代價等相關概念。因此，在遇到“成本”、“費用”、“支出”、“代價”等詞時，要注意根據(jù)上下文的內容判定它們的具體內涵。

　　成本法的本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產的價值。通常把成本法測算出的價值簡稱為積算價格。

　　成本法的優(yōu)點是其求得的房地產價值能讓人們“看得見”——人們可以看到該價值是由哪些部分組成的；較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是不必要的，哪些是重復的，哪些被遺漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的房地產價值看似有“依據(jù)”，特別是在有“文件”規(guī)定房地產價格構成和相關成本、費用、稅金、利潤等標準的情況下。

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