2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：成本法適用的對象

　　成本法適用的估價對象

　　新近開發(fā)建設完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用；又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

　　在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重新建造的辦法來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。

　　成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)的價值。當采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，例如評估某幢住宅樓中的某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓平均每單位面積的價值，然后在此基礎上進行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。在實際估價中，根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)建設方式，還可能需要先求取“小區(qū)”的平均價格，然后推算到“幢”的平均價格，再推算到“層”或“套”的平均價格。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某塊土地的價值，通常也與此類似。

　　成本法估價比較費時費力，測算估價對象重新購建價格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測算那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的重新購建價格和折舊。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時采用成本法估價就無多大意義了。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價；對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設開發(fā)法根據(jù)開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來估價。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。

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