2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：物質(zhì)折舊

　　物質(zhì)折舊

　　物質(zhì)折舊（physicaldepreciation，physicaldeterioration）也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。可以從以下4個方面進一步認識和把握物質(zhì)折舊：

　?。?）自然經(jīng)過的老化：主要是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，例如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實際年齡（建筑物從竣工之日起到估價時點止的日歷年數(shù)）正相關(guān)。同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，例如酸雨多的地區(qū)，建筑物的老化就快。拿人來做比喻，自然經(jīng)過的老化類似于人隨著年齡增長的衰老。

　?。?）正常使用的磨損：主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用時間正相關(guān)。例如，居住用途的建筑物的磨損要小于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為受腐蝕的和不受腐蝕的。受腐蝕的建筑物，由于會受到使用過程中產(chǎn)生的有腐蝕作用的廢氣、廢液等的不良影響，其受損毀的程度要大于不受腐蝕的建筑物。拿人來做比喻，正常使用的磨損類似于是腦力勞動還是體力勞動，體力勞動中是輕體力勞動還是重體力勞動等工作性質(zhì)的不同對人的損害。

　?。?）意外破壞的損毀：主要是由突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的，例如地震、水災、風災、雷擊；人為方面的，例如失火、碰撞等。對于這些損毀即使進行了修復，但可能仍然有“內(nèi)傷”。拿人來做比喻，意外破壞的損毀類似于人曾經(jīng)得過一場大病對人的損害。

　?。?）延遲維修的損壞殘存：主要是由于沒有適時地采取預防、養(yǎng)護措施或者修理不夠及時所引起的，它造成建筑物不應有的損壞或提前損壞，或者已有的損壞仍然存在，例如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。拿人來做比喻，延遲維修的損壞殘存類似于人平時不注意休養(yǎng)生息，有病不治。

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