2015年房地產估價師《理論與方法》：開發(fā)完成后的價值

　　開發(fā)完成后的價值

　　預測開發(fā)完成后的價值，要弄清以下3個問題：①要弄清該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產狀況下的價值；②要弄清該價值是在哪個時間上的價值；③要弄清預測該價值的方法有哪些。

　　（一）開發(fā)完成后的價值對應的房地產狀況

　　開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，需要弄清開發(fā)完成后的房地產狀況，然后再預測該狀況的房地產價值。以估價對象為商品房在建工程為例，如果預計開發(fā)完成后的商品房為毛坯房的，則預測的應是毛坯房的價值；如果預計開發(fā)完成后的商品房為粗裝修房的，則預測的應是粗裝修房的價值；如果預計開發(fā)完成后的商品房為精裝修房的，則預測的應是精裝修房的價值。

　　還需要注意的是，開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包含著房地產以外的動產、權利等。特別是開發(fā)完成后的房地產為酒店、保齡球館這類收益性房地產的，其狀況通常是“以房地產為主的整體資產”，包含著建筑物內的家具設備等房地產以外的財產。在這種情形下，預測的開發(fā)完成后的價值還應包括家具設備等房地產以外財產的價值。

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　　開發(fā)完成后的價值所對應的時間，不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，還需要弄清是預測開發(fā)完成后的房地產在哪個時間上的價值。對于開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，通常是預測它在開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值；但當房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值；當房地產市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值。

　　（三）開發(fā)完成后的價值的預測方法

　　在預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合（長期趨勢法的內容詳見本書第十章），即根據類似房地產過去和現在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位一般為單價而不是總價。例如，假設現在是2009年6月，有一宗房地產開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，預測建設期為1.5年（或18個月），如果要推測該商品住宅在2015年12月建成時的價值，則可以通過搜集當地該類商品住宅過去若干年和現在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租或營業(yè)的房地產，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的估價方法，而被包含在假設開發(fā)法之中，成了假設開發(fā)法的一個部分。

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