2015房地產估價師知識點整理：房地產和房地產業(yè)概述

　?。ㄒ唬┓康禺a的概念和特點

　　房地產是房產和地產的總稱。

　　房產是指在法律上有明確權屬關系的房屋財產。具體包括：住宅、廠房、倉庫，以及商業(yè)、服務、辦公、文化、教育、醫(yī)療、體育、公共設施等多方面的用房。從其所有權的不同，還可分為國有房產、集體所有的房產、私人房產、涉外房產等等。地產是指在法律上有明確的權屬關系的土地財產。土地作為一種特殊的生產資料，在社會生活中起著重要的作用。具體包括：城鎮(zhèn)土地、農村土地、耕地、荒地、風景區(qū)、自然保護區(qū)以及其他陸地面積及其上下空間。根據(jù)其所有權的不同，可分為國有土地和集體所有的土地。根據(jù)其開發(fā)利用的程度，還可分為生地、毛地和熟地等等。

　　房產和地產在物質形態(tài)上緊密聯(lián)系，在經濟運行過程中往往也是以整體姿態(tài)出現(xiàn)，所以一般統(tǒng)稱為房地產。房地產與其他財產相比，具有明顯的特點：

　　1、不可移動性。因為移動就會喪失或改變經濟價值，所以房地產又稱為“不動產”。

　　2、永久性。土地具有永久性，房屋的使用期限也較其他財產長。

　　3、特定性。房地產是特定物，因為即使設計風格、外觀規(guī)格、用料完全相同的建筑物，也會因為處于不同的地理位置和具有不同的周邊環(huán)境而不同。

　　4、保值性和增值性。有限的土地資源和隨著經濟增長對房地產的無限需求決定了房地產在整體上會隨著社會發(fā)展保值和增值。

　　（二）房地產業(yè)概述

　　1、 房地產業(yè)的概念和范圍

　　房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)。具體包括土地開發(fā)、房屋建設、房地產經營管理、房屋修繕服務等等。

　　2、 我國房地產業(yè)的改革歷程

　　在舊的計劃經濟體制下，我國實行的是城市土地無償使用和住房由國家統(tǒng)一建造、統(tǒng)一分配的住房福利制度。這種制度隨著經濟的發(fā)展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出種種嚴重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通過行政劃撥的方式分配給使用者無償無期限使用，土地資源浪費嚴重，而國家卻白白流失了大量的財政收入；另一方面，由于土地未實現(xiàn)商業(yè)化，必然使土地使用權變相地成為一種“特權”，而真正希望用地者如境外投資者卻無從取得，只能通過名義上的“合資”、“合作”來間接取得，扭曲了經濟行為。其次，在住房制度方面，福利性住房使國家只有投入沒有產出，背上沉重的包袱。1978年黨的十一屆三中全會以后，房地產制度隨著經濟體制改革的全面開展而進入了全新的階段。首先是土地使用權的改革。1988年第九屆人大通過了憲法修正案，明確規(guī)定了土地使用權可以依法轉讓。土地使用權成為一項獨立的經濟權利，在有效期內，可以出售、交換、贈與、出租和抵押。土地有償使用成為房地產業(yè)發(fā)展的根本前提，有力地推動了房地產市場的發(fā)展。其次在住房改革方面，國家逐步從國家統(tǒng)包到國家、地方、企業(yè)、個人共同投資，到1998年下半年最終全面取消福利分房制度。第三，國家在全國各地建立了房地產交易市場，將房地產轉讓、出租、抵押等活動納入到規(guī)范的市場中去。

　　至此，我國的房地產業(yè)基本擺脫了計劃經濟的桎梏，成為我國市場經濟體制下的重要產業(yè)和國民經濟的重要生力軍。但是，房地產業(yè)畢竟是一個新興產業(yè)，房地產市場也仍然處于完善和健全之中，需要相關配套的法律制度建設跟上去，才能保證房地產業(yè)的持久、健康地發(fā)展。

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