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從目標成本的構成看房地產開發(fā)項目成本控制
房地產開發(fā)項目造價控制一直是房地產開發(fā)研究的重要課題之一。尤其是在國家不斷加大調控力度的形勢下，“拿地即能賺錢”的粗放式房地產發(fā)展時代已徹底成為過去。在售價限制與人工材料上漲的雙重壓力下，如何保證利潤率是房地產開發(fā)企業(yè)不得不面對的首要問題。工程造價的精細化管理無疑是解決這一難題的有效措施之一，落實到具體方法上，很多房地產企業(yè)都選擇使用“目標成本控制”這一利器來落實對工程造價的預測、監(jiān)控與評價，從而實現(xiàn)對開發(fā)項目的全過程造價控制。 目標成本的編制是為了控制工程造價，而建設工程造價是指有計劃地建設某項工程，預期開支或實際開支的全部固定資產投資和流動資產投資的費用。建設工程造價費用按其性質不同，一般由建筑工程費、設備安裝工程費、 設備購置費、工器具及生產家具購置費、工程建設其他費用等幾部分構成。與此相對應，目標成本主要由以下幾部分構成：土地征用及拆遷補償費、前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎設施成本、公共配套設施成本、開發(fā)間接成本、銷售費用和管理費用。 下面我們將結合西安某房地產開發(fā)高層住宅項目的具體情況來研究目標成本的構成： 成本構成比重最高的就是建安工程費。而要做好建安工程費的控制，我認為應從三個階段入手，首先就是設計階段：現(xiàn)在越來越多的業(yè)內人士意識到，建安成本至少有70%的比重在設計出圖時就已經確定了。前面我們就談到設計單位應引入招標機制，選擇一個高水平、負責任的設計院，能夠在保證建筑安全性、功能性的同時，兼顧到經濟性。同時，開發(fā)企業(yè)應組建自己的專業(yè)研發(fā)隊伍，結合銷售需求、管理經驗、企業(yè)開發(fā)理念等，為設計單位提出切實可行的設計要求，包括成本、指標的限額要求等，同時對設計圖紙進行仔細審查，避免錯碰、漏項等。其次是在施工階段：應編制科學詳實的節(jié)點計劃，并根據節(jié)點計劃組織各單位協(xié)調施工，讓各單位做到真正的既界限分明又分工協(xié)作，避免重復工作、矛盾施工，真正以零簽證為目標。同時將前期工程中遇到的問題與總結的經驗及時向技術研發(fā)部門反饋，保證后期設計方案的優(yōu)化。最后是預決算階段：其實所謂的預決算階段不是某一個特定時期，而是貫穿于建設工程始末的，首先相關預算工作是目標成本編制的依據，也是對設計方案經濟性的檢驗，還是招投標工作的必要前提。而通過招投標選擇最優(yōu)施工單位也是成本控制的必要條件。施工單位確定后，依據預算數(shù)據進行商務談判，選擇合適的計價模式、費率標準、付款條件等，在有效控制建安成本的同時還能在一定程度上降低財務成本。在工程實施過程中，通過變更、簽證審核能夠實時監(jiān)控建設工程的動態(tài)成本，為設計的優(yōu)化和現(xiàn)場管理的加強提供動態(tài)依據。最后在決算階段，在公平公正的前提下，算好賬、算細賬，把好成本控制的最后一道關。
建設工程造價控制越來越為房地產開發(fā)企業(yè)所重視，而在房地產開發(fā)項目中有效控制工程造價的相關措施，在相關論文、報告、專業(yè)書籍中也有很多表述。但是如何將這些措施真正落到實處才是重中之重，此項工作將任重而道遠。
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