住宅區(qū)配套公共建筑

配套公建的定義
        住宅區(qū)配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。
 　　配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關注的一個焦點。隨著配套公建的修建，其產權歸屬問題也隨之產生。由于此問題關系到開發(fā)商與全體業(yè)主雙方的重大利益，現(xiàn)行有關規(guī)定又非常零散、模糊，導致適用法律疑難，開發(fā)商與業(yè)主往往各執(zhí)一詞，爭議由此產生。
配套公建產權歸屬的判定方法
　　（一）基于社會公共利益，國家及地方規(guī)定開發(fā)商應配套修建并明確其產權歸屬的，按國家及地方有關規(guī)定執(zhí)行。如配套中小學校，按國家及地方有關規(guī)定，其產權歸政府；配套免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦公用房、社區(qū)居委會用房，按武漢市有關規(guī)定，其產權歸全體業(yè)主；配套防空地下室，由于國家尚未對其產權歸屬作出明確規(guī)定，故其產權歸屬不明確，但配套防空地下室平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

　?。ǘ﹪型恋厥褂脵喑鲎尯贤?、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執(zhí)行。國有土地使用權出讓合同對于開發(fā)商及業(yè)主均具備法律約束力。如果出讓合同約定受讓人應配套修建某些配套公建并明確其產權歸屬的，或商品房買賣合同約定了某些配套公建的產權歸屬的，則按約定執(zhí)行。如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建筑面積分攤范圍，則其產權歸全體業(yè)主。

　?。ㄈ┥鲜銮樾瓮猓瑢儆谏唐纷≌瑥膶傥锏?，其產權隨商品住宅產權一并轉移于全體業(yè)主。產權原則上歸開發(fā)商
　　對于產權歸開發(fā)商的配套公建，除國家及地方禁止開發(fā)商出售、出租以外，開發(fā)商可以出售、出租。但無論配套公建產權歸誰所有，根據《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第50條規(guī)定，任何人都不得擅自改變配套公建的用途。開發(fā)商也可自由處分其權利，將產權歸其的配套公建無償轉讓給全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的其他地上附著物
　　住宅區(qū)內具有經濟價值的其他地上附著物，指住宅區(qū)土地范圍內，不屬于房屋范疇，但又具有使用價值，可產生經營收益的其他地上附著物，如居民停車場、游泳池、網球場等。此類地上附著物的產權歸屬，關系到業(yè)主是否可以無償使用及經營收益的歸屬，而現(xiàn)行立法不具體，適用法律同樣疑難。
　　我們認為，根據我國法律關于主物與從物產權應一并轉移的規(guī)定，此類地上附著物由于附屬于土地及/或房屋，無獨立的產權可言，屬于土地及/或房屋的從物，其產權屬于房地產權利人。
　　具體而言，居民停車場屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，而住宅區(qū)土地及房屋的權利人是全體業(yè)主（住宅區(qū)如有未售出之商品住宅及產權歸開發(fā)商的配套公建，則開發(fā)商也是業(yè)主之一），故居民停車場產權歸全體業(yè)主。游泳池、網球場如在會所范圍內，則其屬于會所的從物，其產權歸會所產權人；如在會所之外，則其屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，其產權歸全體業(yè)主。會所是從香港舶來的一個概念，至今尚無一個統(tǒng)一的定義，一般指為住宅區(qū)居民提供娛樂休閑的場所。
會所
        就建筑性質而言，會所不屬于城市規(guī)劃管理界定的配套公建的范疇，但由于開發(fā)商往往把不同類型的配套公建集中在會所修建，于是會所往往又與配套公建聯(lián)系在一起。
　　商品房公用建筑面積分攤是按棟進行的，由于會所往往獨立修建，故會所一般未被列入公用建筑面積分攤范圍。判斷會所的產權歸屬，可按如下方法處理：
　?。?）會所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商應配套修建并明確其產權歸屬的配套公建，則該部分房屋的產權歸屬按國家及地方有關規(guī)定執(zhí)行；
　　（2）商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執(zhí)行；
　?。?）其他情形下，會所產權歸開發(fā)商。
停車庫
　　地上停車庫及未與防空地下室結合建設的地下停車庫，如已被列入公用建筑面積分攤范圍，或商品房買賣合同約定產權歸全體業(yè)主所有，則其產權歸全體業(yè)主，否則歸開發(fā)商，開發(fā)商可出售、出租。與防空地下室結合建設的地下停車庫，由于國家尚未對防空地下室的產權歸屬作出明確規(guī)定，故其產權歸屬不明確，但開發(fā)商依法享有防空地下室平時的使用權。開發(fā)商經向人防主管部門辦理使用登記手續(xù)，可將此結合建設的地下停車庫出租，但不能出售。