房地產工程開發(fā)項目動態(tài)成本控制的優(yōu)化路徑

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 　　成本管理作為房地產項目的重要組成部分，在項目的總成本管理中占有重要地位隨著我國房地產企業(yè)生存和發(fā)展的壓力越來越大，房地產項目成本管理的重要性進一步提高?；诖?，本文將簡單分析房地產項目成本管理中項目成本控制的常見問題，并深入探討房地產項目成本管理中項目成本控制的優(yōu)化路徑，希望能為相關企業(yè)提供一些參考。

　　一、房地產項目成本管理項目成本控制常見問題

　　1、缺乏成本控制意識

　　缺乏成本控制意識屬于房地產項目成本管理中項目成本控制的通病。在設計、在施工階段，責任不明的造價控制問題往往出在設計上、成本、工程等部門都有反映，比如設計部門盲目提倡保守設計、成本管理部不參與設計方案的討論、工程部門對施工方案的拆除和修改，以及談判變更滯后時造價管理部門只負責事后核算，都會加劇造價控制意識的缺失。此外，項目成本控制手段不夠精細，也會導致成本失控的問題，而設計、工程部門的“置身事外”負面影響深遠。

　　2、不完善的市場

　　隨著經濟的不斷發(fā)展，經濟越來越好，但與發(fā)達國家相比，還有很長的路要走房地產企業(yè)雖然發(fā)展很快，但還不成熟。首先，行業(yè)的價格設定、交易的公開性和透明度有待提高，還存在一些與市場經濟不符的內容。另外，房地產企業(yè)經營時間長了，供求關系會出現問題，這就使得房地產企業(yè)對市場的供求關系觀察不夠敏感。

　　3、動態(tài)成本控制不當

　　由于目標成本未公開等因素，目標成本偏離計算、超目標成本預警、無法進行成本整改，很多問題只能在結算核算中發(fā)現此時房地產項目已經完工，成本控制無法發(fā)揮作用。此外，由于談判的延遲變化、由于臺賬不完善等因素的影響，動態(tài)成本控制無法有效進行，因此必須重視房地產項目成本管理中的項目成本控制。

　　4、不重視財務預算管理制度建設

　　部分企業(yè)在獲得某項目土地開發(fā)經營權后，對企業(yè)的財務預算管理制度缺乏重視，不利于項目的管理。在實際工作過程中，成本指標的衡量似乎是不存在的，完全忽視了成本控制的重要性。忽視成本控制工作，導致建設和運營過程中成本不斷增加，影響企業(yè)整個項目的經濟效益更嚴重的是，由于企業(yè)運營過程中成本負擔較高，企業(yè)的項目資金鏈出現問題。

　　二、房地產工程開發(fā)項目動態(tài)成本控制的優(yōu)化路徑

　　1、詳細進行對于土地的選購

　　因為房地產項目的每個階段都有不同的基礎管理方法，所以一定要保證把最基礎的東西做好，才能有一個完美的結果。所以房地產也是一樣，只有最大程度的做好初始階段的成本管理，才能有效降低資金的消耗。通常，人們在購買房地產用地時，是根據有效性價比來購買的，沒有參考其他因素，所以在購買房地產的后期過程中會出現很多問題。

　　2、設計階段的成本控制路徑

　　結合房地產項目，是有風險的、周期長、為了優(yōu)化房地產項目成本管理中的項目成本控制，可以從設計階段的成本控制入手，結合精細化管理的理念、原始成本控制流程、對于具體的設計問題，梳理問題，分析流程節(jié)點，不僅可以優(yōu)化設計階段的成本控制流程，還可以實現各專業(yè)的限額設計、有序設計方案優(yōu)化、限額設計責任成本的科學評估。因此，優(yōu)化設計階段的成本控制流程需要以成本管理為重點、設計管理、工程管理要全面開展，原有的東西、事后控制轉為事前控制，在概念設計階段形成成本估算，在方案設計階段對設計結構和建筑經濟數據進行約束，從而成功獲得持續(xù)優(yōu)化的設計方案。

　　3、目標成本的動態(tài)管理路徑

　　房地產項目成本管理中項目成本控制的優(yōu)化也需要從目標成本的動態(tài)管理入手，一般涉及到目標成本的編制、目標成本分解、動態(tài)管理等，但這種管理容易出現賬本機制執(zhí)行不力的情況、目標成本不能指導中標的合同價格、目標成本不公開或編制依據不足。因此，有必要對目標成本的動態(tài)管理過程進行優(yōu)化，其優(yōu)化措施可以從以下幾個方面入手：首先，準備好目標成本?；诜康禺a工程定位的可行性研究階段目標成本的初步確立;基于項目計劃指標建立概念階段的目標成本;結合房地產工程定位、概念方案編制階段的目標成本為項目成本控制提供了依據。在施工階段，需要結合施工圖設計結果和以上步驟編制的目標成本，編制施工圖目標成本，并對目標成本偏差進行調整。二目標成本分解。按照分階段發(fā)展的步驟、業(yè)務分類分解目標成本，定義項目成本控制單元，細化各單位的分項成本，得到項目的目標成本分解指標。

　　4、開展企業(yè)財務預算管理

　　開展企業(yè)財務預算管理有利于企業(yè)的財務風險管理。財務部門的主要任務是實施企業(yè)財務預算管理，降低開發(fā)費用、成本控制等預算工作落實。財務預算管理可以為企業(yè)一些項目的決策提供科學有利的數據支持，大大減少錯誤決策的發(fā)生，減少錯誤決策給企業(yè)帶來的經濟損失。因此，企業(yè)應根據自身的實際經營情況，不斷優(yōu)化和完善財務預算體系。

　　5、與時俱進，善用信息技術

　　隨著互聯(lián)網技術的發(fā)展，現代財務管理模式也應與時俱進，利用信息技術中的大數據技術、財務共享技術提高財務管理效率。例如，建筑行業(yè)可以利用財務共享技術建立項目數據庫，促進整體數據的快速傳輸和及時處理。比如建筑公司可以利用大數據技術，更全面有效地收集、記錄和分析施工財務數據，提高相關項目的數據準確性。此外，建筑行業(yè)還可以加強信息化財務監(jiān)管機制，一方面提高財務人員的信息化工作能力，另一方面通過遠征監(jiān)控等手段主動了解建筑實時財務信息，最終變得更加透明、公平的金融監(jiān)管體系。

　　綜上所述，房地產項目成本管理中的項目成本控制需要注意各種影響。在此基礎上，本文涉及設計階段的成本控制路徑、工程變更成本控制路徑、目標成本的動態(tài)管理路徑等，直觀地展示了房地產項目可行的成本控制策略。為了更好的開展項目成本管理，大數據等新技術的應用、數字化平臺建設、相關人才的引進和培養(yǎng)也需要更加重視。