蘭州二手房將實行新的計稅價格

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　　問：請您解釋一下什么是存量房？

　　答：存量房嚴格意義上來講是存量資產，是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，也叫“二手房”。按照市場上普遍對于存量房的理解，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊。近年來，隨著房產市場的蓬勃發(fā)展，存量房交易日趨活躍，規(guī)范存量房交易行為、強化存量房稅收管理顯得尤為必要。

　　問：什么是存量房批量評稅技術？

　　答：房地產批量評稅技術是根據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定的計稅原則，由稅務機關采用科學的方法，按照規(guī)定的程序，對納稅人交易的存量房進行市場價格評估，得出存量房交易價格估值，將估值下浮一定比例后，形成存量房交易價格評估值，與納稅人申報的交易價格進行比較，對于申報價格高于交易價格評估值的，按申報價格計稅；對于申報價格明顯低于交易價格評估值的，按照核定計稅價格征稅。

　　問：為什么要應用房地產估價技術核定存量房計稅價格？有什么目的和意義？

　　答：2009年以來，財政部和國家稅務總局在全國范圍部署開展應用房地產批量評稅技術加強存量房稅收征管工作，這是遵照黨的十七大和國家“十二五”規(guī)劃關于深化財稅體制改革、強化房地產市場調控的一項立足當前、著眼長遠的重要舉措。應用房地產評稅技術加強存量房稅收征管，有利于建立存量房納稅申報評估機制，防范“陰陽合同”形成的稅收風險，進一步樹立廣大納稅人依法誠信納稅的意識；有利于依法治稅，堵塞稅收漏洞，營造依法、公平納稅的稅收環(huán)境；有利于提高征管效率，簡化辦稅流程，全面提升存量房交易稅收征管水平，促進蘭州市房地產市場健康發(fā)展。

　　問：開展存量房批量評稅工作有什么法律依據(jù)？

　　答：開展存量房評稅工作，是稅法賦予稅務機關的職責?！吨腥A人民共和國稅收征管法》第三十五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置賬簿的；(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(四)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；(五)發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；(六)納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》第4條規(guī)定“成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定?！薄吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定：“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業(yè)額?！薄吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定：“納稅人條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：(一)按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；(二)按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；(三)按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1＋成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)”。

　　問：我市就“二手房”市場價格評估做了哪些工作？

　　答：開展存量房評稅工作，也是上級稅務機關的部署和要求。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于推廣應用房地產評稅技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》規(guī)定要求，我市應用房地產評稅技術加強存量房稅收征管工作，在蘭州市人民政府的直接領導下，由蘭州市地方稅務局具體組織實施，采用科學的方法，按照規(guī)定的程序，通過公開招標確定了8家有一定實力的房地產評估機構，共有1041人參與，完成了對68個街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、309個社區(qū)、2139個小區(qū)，共計13091幢住宅樓、1756幢商用住房的現(xiàn)場信息采集和錄入任務，對現(xiàn)有的存量房進行市場價格評估，得出存量房交易價格估值，聘請專家予以確認。整個工作自2011年9月1日啟動，于2012年6月30日圓滿完成。

　　問：新的存量房交易計稅價格自2012年10月15日開始施行后，納稅人辦理繳納稅收業(yè)務需要哪些程序？

　　答：自2012年10月15日起，納稅人辦理房產交易手續(xù)，即按照蘭州市存量房交易計稅基準價格對納稅人交易的存量房進行價格估值，按照核定計稅價格征稅。具體的辦稅流程詳見蘭州市地稅局網站的布告，納稅人也可致電12366納稅服務熱線查詢。在此，通過新聞媒體衷心希望廣大納稅人給予理解和支持。