2015年房地產(chǎn)估價師基本制度與政策備考講義資料（4）

　　5.1 估價方法選用

　　5.1.2 由于每種估價方法本身的局限性（每種估價方法的適用對象和適用條件不同），同時也由于估價中所采用的各種數(shù)據(jù)資料具有一定的不確定性，在運用各種估價方法進行估價時，都不可避免地需要進行估算和判定，因此，采用任何一種估價方法都難以確保真正準確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。

　　由于每種估價方法的估算判定的角度不同，所依據(jù)的估價數(shù)據(jù)和資料不同，因此，數(shù)據(jù)資料的不確定性對各種估價方法的估算判定過程的影響程度是不一樣的，對同一估價對象應同時選用兩種以上的估價方法進行估價，有助于各種估價方法之間的互相補充，消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對估價結果準確性的影響。

　　5.1，4 市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準確把握的一種估價方法，因此在有條件選用市場比較法估價時，應當首選市場比較法。

　　5.1.7 本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解和運用成本法。

　　5.2 市場比較法

　　5.2.1 擁有大量房地產(chǎn)交易實例資料，是運用市場比較法估價的先決條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結果的準確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應通過各種途徑盡可能多地搜集房地產(chǎn)交易實例。

　　一般搜集房地產(chǎn)交易實例的途徑有：

　　1 查閱政府有關部門關于房地產(chǎn)交易的申報登記資料；

　　2 查閱各種報刊上關于房地產(chǎn)租售的信息；

　　3 以購買房地產(chǎn)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當事人洽談，了解各種信息；

　　4 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息；

　　5 同行之間相互提供信息資料；

　　6 其他途徑獲取資料。

　　通過上述6個途徑，估價人員搜集交易實例的內(nèi)容包括：

　　1 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況；更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。

　　交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。

　　2 交易實，例房地產(chǎn)狀況。一般應包括：（1）坐落位置、形狀與面積；（2）地質(zhì)條件；（3）購物、交通等環(huán)境條件；（4）土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；（5）有關地上建筑物的基本情況；（6）權利狀況。

　　3 成交價格。成交價格應包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等內(nèi)容，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。

　　4 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

　　搜集房地產(chǎn)交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實例調(diào)查表”。按照此表填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又能避免遺漏重要事項，另外也便于輸入計算機，建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。

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