2015房地產估價師《經營與管理》復習指南（15）

　　1.3房地產投資的形式與利弊

　　1.3.1房地產投資的形式

　　房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。間接房地產投資的具體投資形式包括：購買房地產開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產投資信托公司（REITs）的股份或房地產抵押支持證券（MBS）等。

　　1.3.2房地產直接投資

　　1.3.2.1房地產開發(fā)投資

　　所謂房地產開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。房地產開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。

　　1.3.2.2房地產置業(yè)投資

　　房地產置業(yè)投資，是指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產）。

　　房地產置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產時，可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。

　　1.3.3房地產間接投資

　　1.3.3.1房地產企業(yè)債券和股票投資

　　為了降低融資成本，越來越多的大型房地產投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個優(yōu)質普通住宅項目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項目資金短缺的問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產開發(fā)所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。

　　1.3.3.2投資于房地產投資信托公司

　　房地產投資信托公司（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產投資管理者經理管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

　　投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經常性租金收入；第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣房地產投資信托基金的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。

　　按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。由于有專業(yè)投資管理者負責經理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產投資信托公司的股票，成了千百萬個人投資者以及大型機構投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產的重要工具。

　　中國房地產市場的發(fā)展急需拓展房地產直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產金融工具，已經出現了若干雛形。預計隨著中國相關法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現實的投資工具。

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