房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復(fù)習要點（7）

　　第五節(jié) 估價時點原則

　　估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

　　估價時點的確定在先，評估價值確定在后。

　　評估現(xiàn)值的一般將實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成實地查看之日）確定為估價時點。

　　估價時點還可以是過去或者未來，由估價目的決定。

　　估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。

　　■原因

　　房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時間變化，所以房地產(chǎn)價值和價格也隨時間變化。

　　價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)一個時間，不存在沒有時間的價值。

　　■意義 說明評估價值所對應(yīng)的時間。 表明評估估價對象價值的時間界限。

　　五種估價時點與狀況組合

　　估價時點 估價對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況 一般情況

　　過去（回顧性估價） 過去 過去 房地產(chǎn)糾紛案件，特別是對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價

　　現(xiàn)在 過去 現(xiàn)在 大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中

　　現(xiàn)在 最常見，也包括在建工程估價

　　未來 評估期房的價值

　　未來（預(yù)測性估價） 未來 未來 多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值

　　在建工程的評估

　　估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況－在建工程現(xiàn)值評估

　　估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況－預(yù)售或預(yù)購價值

　　估價時點為未來，估價對象為未來狀況－在未來建成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（ ?。??！?008年真題】
　　A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
　　B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　【答案】C

　　以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（ ?。??！?007年真題】
　　A．簽訂估價委托合同之日
　　B．發(fā)放抵押貸款之日
　　C．完成估價對象實地查看之日
　　D．未來處置抵押房地產(chǎn)之日

　　【答案】C

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