“固定裝修”引起的二手房買賣糾紛

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　　2012年3月的一天，新華路派出所里兩隊(duì)人馬吵得不可開交，當(dāng)事雙方分別是新華路上某物業(yè)的新老業(yè)主。當(dāng)天是該物業(yè)交房的日子，雙方對哪些家具設(shè)備屬于固定裝修始終無法達(dá)成一致。僵持幾小時(shí)后，雙方爆發(fā)了肢體沖突。即便是在民警的調(diào)解下，矛盾也無法得到解決。于是買賣雙方要求居間方到場協(xié)調(diào)。

　　根據(jù)買賣雙方簽署的 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，隨房轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝修為固定設(shè)備和固定裝修。業(yè)主堅(jiān)持浴室里的臺(tái)盆、客廳衣櫥的玻璃移門都可以在不破壞房屋整體結(jié)構(gòu)的情況下移走，甚至撂下狠話：“即使花錢叫人來拆然后砸掉，也不會(huì)白白送給客戶。”客戶的理解則完全相反，認(rèn)為業(yè)主說的這部分屬于固定裝修，已經(jīng)包含在買賣合同的總價(jià)款中。錢款早已如數(shù)付清，這些家具設(shè)備就應(yīng)該是屬于他們的。

　　二手房交易中，隨房交付的裝修及家電情況等細(xì)節(jié)問題往往是買賣雙方容易忽視的盲點(diǎn)。一般而言，固定裝修指的是不可移動(dòng)或者不可或缺的裝修物件或項(xiàng)目，若強(qiáng)行拆除，會(huì)對房屋的結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀（地面、墻面等）產(chǎn)生破壞。常見的固定裝修包括：地板、吊頂、門窗、不可移動(dòng)的櫥柜、隔墻、墻面處理（包括墻紙）等等。買賣雙方在交易前期，務(wù)必要將隨房交付的設(shè)備、裝修在居間協(xié)議合同或類似文本中寫細(xì)、寫明，切勿僅使用“固定裝修”等籠統(tǒng)、語焉不詳?shù)脑~語，以免在交易后期產(chǎn)生矛盾。

　　雙方矛盾純粹因固定裝修而起的，在二手房糾紛中并不多見。多數(shù)情況下，買賣雙方僅是對交易過程中產(chǎn)生的種種積怨的 “總算賬”，這個(gè)案例即是如此。經(jīng)過居間方與業(yè)主深入交談，發(fā)現(xiàn)爭議產(chǎn)生的起因是客戶態(tài)度粗暴，對業(yè)主進(jìn)行人身威脅而使業(yè)主產(chǎn)生強(qiáng)烈不滿。雙方長時(shí)間溝通后，握手言和，業(yè)主沒再計(jì)較那些設(shè)備是否屬于固定裝修，終順利實(shí)現(xiàn)交房。

　　查看上海法院近幾年房屋買賣的審判實(shí)踐，若雙方當(dāng)事人因固定裝修問題訴諸法院，法院會(huì)按照買賣合同的有關(guān)條款、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定雙方的真實(shí)意思表示，對雙方存有爭議的家具和設(shè)備進(jìn)行認(rèn)定，或者要求第三方機(jī)構(gòu)對固定裝修進(jìn)行認(rèn)定和評(píng)估。