上海7月多板塊二手房價(jià)上漲 市場進(jìn)入博弈階段

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其中，閘北彭浦、閔行莘莊板塊的二手房成交量降幅較大，達(dá)到三成以上；松江新城、浦東北蔡等板塊的二手房成交量降幅較小，在三成以內(nèi)。

這些都是6月二手房成交量居前，且中低總價(jià)房源較為集中的板塊?！斑@些板塊二手房成交量下滑，主要原因是賣家漲價(jià)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在17日發(fā)布的一份報(bào)告中寫道。

該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，松江新城、浦東北蔡的二手房漲價(jià)幅度較小，在5%以內(nèi)；而閔行莘莊漲價(jià)幅度較大，達(dá)5%～8%。

“改善型二手房價(jià)格漲幅更大”

“伴隨5、6月間二手房成交持續(xù)向好，不少業(yè)主選擇在6、7月交替之際上調(diào)售價(jià)，但難以獲得買家認(rèn)同。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔說，二手房漲價(jià)幅度往往與成交量降幅成正比，價(jià)格漲幅較大的板塊成交量降幅也較大。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，該機(jī)構(gòu)持續(xù)監(jiān)測的40個(gè)上海標(biāo)桿樓盤中，有32個(gè)樣本戶型的價(jià)格較去年12月末提升。其中，有1個(gè)樓盤價(jià)格升幅達(dá)10%～15%，11個(gè)樓盤升幅為5%～10%，其余20個(gè)樓盤升幅在5%以內(nèi)。

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡昨日說，滬上二手房成交量在6月創(chuàng)下新高，房東當(dāng)時(shí)已經(jīng)停止了議價(jià)。而進(jìn)入7月，房東的預(yù)期更加變好，紛紛出現(xiàn)跳價(jià)情況。其中剛需房源價(jià)格上漲幅度在1%～2%，總價(jià)在300萬-600萬元的改善型房源漲價(jià)幅度在3%～5%。

“剛需房源由于地處外圍，房源較為充足，且受一手樓盤定價(jià)的壓制，所以漲價(jià)幅度較??；而改善型房源主要分布在城區(qū)，這類房源的供應(yīng)量較少，加上近期大戶型、改善型一手樓盤銷售行情也向好，所以漲幅更大?！笔┖陞闭f。

漢宇地產(chǎn)分析師付偉說，房東漲價(jià)的原因核心還是市場預(yù)期的變化。由于連續(xù)的降息以及大型商業(yè)銀行重啟首套房貸款8.5折優(yōu)惠等政策面利好，再加上樓市交易回暖，房東對未來的政策和市場預(yù)期普遍樂觀。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)嶺南分行經(jīng)理胡善香介紹，在閘北彭浦板塊，7月上半月次新房成交均價(jià)為1.9萬-1.95萬元/平方米，較6月同期漲幅達(dá)5%～6%。房東認(rèn)為房子不愁賣，是提價(jià)的主要原因。而板塊內(nèi)買家多為上海本地剛需，認(rèn)為房價(jià)上行空間有限，且看房時(shí)間較長，對行情較熟悉，故難以接受漲價(jià)，成交也因此擱淺。

合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥介紹，近期二手房價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了上漲情況，房東和買家的心理差距在拉大，一些剛需房源即便上漲個(gè)5000-10000元，買家也會選擇放棄而不會去追。

付偉也說，房東頻繁漲價(jià)或跳價(jià)，讓多數(shù)買家難以承受，加大了二手房的成交難度。

在黃河滔看來，二手房業(yè)主此番漲價(jià)，未能如3、4月間能獲得市場支持，或與其累積效應(yīng)有關(guān)。經(jīng)過上半年兩輪漲價(jià)后，上海不少樓盤售價(jià)的累積漲幅已達(dá)5%以上，這還沒考慮隨議價(jià)空間逐漸減少至消失的情形。

此外，限購執(zhí)行層面趨嚴(yán)的影響也開始體現(xiàn)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的報(bào)告提到，在松江九亭板塊，近期有近1/3的意向購房者受阻于相關(guān)政策無法入市。而在浦東金楊板塊，也有近1/5的二手房買家因相關(guān)限購政策失去購房資格，其后續(xù)影響力不容小覷。

賣家的提價(jià)對成交量的打壓效應(yīng)已現(xiàn)。

據(jù)漢宇對旗下門店的粗略統(tǒng)計(jì)，7月以來已至少有20幾單二手房業(yè)務(wù)，因房東漲價(jià)而造成交易中止，較6月增加了40%。漢宇旗下門店7月上半月二手房成交量和6月同期相比下降6%，較6月下半月的降幅則已接近兩成。

“7月下旬市場進(jìn)入博弈階段”

據(jù)施宏叡介紹，7月第一周，滬上二手房市場還延續(xù)了6月的成交勢頭，而進(jìn)入第二周，成交量就較6月出現(xiàn)下降，幅度達(dá)20%，“這主要是房東漲價(jià)造成的。”

施宏叡認(rèn)為，房東漲價(jià)的情況還會持續(xù)一段時(shí)間，短期內(nèi)會造成成交量的下降。7、8月將會是一個(gè)調(diào)整期，“不過當(dāng)前的市場仍然是個(gè)以價(jià)換量的市場，成交量的持續(xù)下降也會影響到房東的心態(tài)，影響到價(jià)格?！?/p>

沈彥預(yù)計(jì)，7月下旬市場將進(jìn)入博弈階段，二手房成交量會繼續(xù)放緩。預(yù)計(jì)7月全月成交量會在1.5萬套左右。沈彥同時(shí)提到，近期一些二手房源價(jià)格出現(xiàn)上升，與前期低價(jià)房源已被消化也有一定關(guān)系。

黃河滔也判斷，近期高層表態(tài)要繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，預(yù)計(jì)將引發(fā)市場觀望情緒。7月上海二手房成交量下行，將是較大概率事件。