開發(fā)商：高周轉(zhuǎn)高現(xiàn)金流成為未來主要開發(fā)模式

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　　214年11月7日，眾安·朝陽8號(hào)首次開盤，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年1月21日，該項(xiàng)目實(shí)際已網(wǎng)簽250套房源。

　　從樓市銷售排行榜上看，這一成績(jī)并非名列前茅，但作為眾安房產(chǎn)首次實(shí)行“短平快”操盤思路的試點(diǎn)項(xiàng)目，無疑是成功的。

　　離開蕭山樓市7、8年后，眾安房產(chǎn)以朝陽8號(hào)這一項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)回歸，重返蕭山大本營(yíng)，未來將繼續(xù)深耕蕭山樓市，并以一種全新的面貌在蕭山樓市樹立其品牌影響力。

　　新的一年蕭山樓市

　　“以價(jià)換量”仍占主導(dǎo)

　　2011年金地、中鐵建率先進(jìn)駐蕭山后，蕭山樓市從早先的“自產(chǎn)自銷”逐步轉(zhuǎn)向“對(duì)外開放”，而外來地產(chǎn)大鱷蕭山迅猛拿地這一現(xiàn)象在2013年更是普遍，遍布蕭山南北及市中心各區(qū)域。

　　記者(以下簡(jiǎn)稱“記”)：外來地產(chǎn)大鱷經(jīng)過2014年一整年的考核期，給蕭山樓市帶來了哪些變化？

　　余翔(以下簡(jiǎn)稱“余”)：首先，外來開發(fā)商進(jìn)入蕭山拿的首宗地塊多為高價(jià)地塊，由于地價(jià)高，銷售價(jià)格也有大幅度提升；其次，從產(chǎn)品上來看，給蕭山樓市帶來了一定的變化與改革；再則，外來地產(chǎn)商在營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)鋪排、營(yíng)銷手段上都有別于本土房企，使得樓盤開發(fā)節(jié)奏加快。個(gè)人覺得，這些改變對(duì)蕭山樓市的影響可謂利大于弊。

　　記：新的一年蕭山樓市呈現(xiàn)怎樣的特點(diǎn)？

　　余：2015年相比2014年會(huì)更加穩(wěn)定，外來地產(chǎn)大鱷著眼于高價(jià)地塊在市場(chǎng)調(diào)整期后如何出手，是以價(jià)換量還是按兵不動(dòng)；本土房企雖然反應(yīng)迅速，吃到了最先一波降價(jià)的蛋糕，但明后兩年仍然面臨很大的挑戰(zhàn)。新的一年仍然會(huì)是以價(jià)換量為主，尤其是像南部臥城板塊，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈。

　　記：主城蕭山一體化后，主城區(qū)客群是否有轉(zhuǎn)入南部臥城？

　　余：這種現(xiàn)象會(huì)產(chǎn)生，但客戶導(dǎo)入速度并沒那么快。隨著一體化的落實(shí)、地鐵2號(hào)線的開通，購房者對(duì)南部臥城板塊的接受度提高。

　　濱江的購房者在選擇的時(shí)候不會(huì)把目光集中在濱江區(qū)域內(nèi)，南部臥城、濱江蕭山接壤地段都在考慮范圍內(nèi)，就如濱盛路沿線，濱江與蕭山價(jià)格差了8000-10000元/平方米，這對(duì)于購房者來說吸引力更大。

　　2014年3月25日

　　眾安重返“大本營(yíng)”

　　眾安房產(chǎn)的歷史，當(dāng)追溯至17年前，1998年12月，眾安在蕭山的首個(gè)項(xiàng)目眾安花園開盤，隨后在蕭山打造了恒隆廣場(chǎng)、國(guó)泰花園、新白馬公寓、白馬尊邸等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。然而在拿下朝陽8號(hào)這一地塊時(shí)，眾安房產(chǎn)實(shí)際上已有7、8年左右時(shí)間未曾在蕭山拿地。

　　記：2014年一整年，眾安房產(chǎn)交出了怎樣一份“答卷”？

　　余：截至2014年底，眾安房產(chǎn)總計(jì)銷售金額38億元。若是按現(xiàn)有存量來看，這一成績(jī)只能算是達(dá)標(biāo)。眾安早期在杭州、淮北、江蘇等拿了眾多大體量地塊，因而土地存量相對(duì)比較多，約有300-400億元的庫存，若是按當(dāng)下市場(chǎng)一年去化50%的存量，一年的銷售額應(yīng)該有50-60億元。

　　記：眾安房產(chǎn)未來在蕭山的發(fā)展方向如何？

　　余：在拿下朝陽8號(hào)這塊地之前，有7、8年左右的時(shí)間，眾安未曾涉獵蕭山土地市場(chǎng)，拿地主戰(zhàn)場(chǎng)集中在安徽淮北、余姚。未來會(huì)將重心重新放在蕭山這個(gè)大本營(yíng)上，目前計(jì)劃2015年將繼續(xù)在蕭山、小和山等運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目良好的區(qū)域拿一到兩塊地左右。

　　從拿地到開盤耗時(shí)227天

　　朝陽8號(hào)創(chuàng)造眾安最快開盤記錄

　　2014年3月25日眾安房產(chǎn)以總價(jià)73639萬元拿下蕭山蜀山街道8號(hào)地塊，樓面價(jià)5336元/平方米。項(xiàng)目11月7日首次開盤，從拿地到開盤僅耗時(shí)227天，堪稱眾安房產(chǎn)歷史上最快的開盤記錄。而這一記錄堪比龍湖、景瑞等外來房企在杭創(chuàng)造的“開盤速度”。

　　記：從拿地到開盤，朝陽8號(hào)僅花了227天，這是眾安所有樓盤中開盤速度最快的一次。

　　余：朝陽8號(hào)項(xiàng)目確實(shí)創(chuàng)下了眾安開盤的歷史記錄，也是眾安開發(fā)模式調(diào)整的試點(diǎn)項(xiàng)目。當(dāng)下眾安從原先常規(guī)的開盤模式轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)、高現(xiàn)金流的開發(fā)模式，走一條快速開發(fā)、快速流動(dòng)資金的道路，以便迅速回籠資金。從目前朝陽8號(hào)的銷售情況來看，效果還可以。

　　記：為何將試點(diǎn)項(xiàng)目落點(diǎn)于蕭山？

　　余：蕭山是眾安的發(fā)家之地，試點(diǎn)項(xiàng)目落點(diǎn)在蕭山，一則是對(duì)蕭山市場(chǎng)更加有把握；再則，眾安在杭州的新項(xiàng)目?jī)H兩個(gè)，除了嘉潤(rùn)公館外便只有朝陽8號(hào)，而嘉潤(rùn)公館因?yàn)轫?xiàng)目已結(jié)頂加上是商業(yè)項(xiàng)目，相對(duì)沒有朝陽8號(hào)更合適。

　　記：事實(shí)證明朝陽8號(hào)這個(gè)項(xiàng)目還是比較成功的，其熱銷的原因主要有哪些？

　　余：主要是地段。項(xiàng)目地處地鐵2號(hào)線朝陽站旁、蕭山中軸線市心南路，兩年后還將建有萬方的體育公園，再加上南部臥城整體環(huán)境佳；此外周邊商業(yè)配套齊備，開元廣場(chǎng)商業(yè)街、地鐵上蓋物業(yè)都為項(xiàng)目加分；

　　再則，產(chǎn)品迎合市場(chǎng)，贈(zèng)送面積多，總價(jià)又在合適的范圍內(nèi)，園區(qū)規(guī)劃一字排開，采光并不受影響；

　　最后，開盤節(jié)點(diǎn)踩的比較合適，周邊兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格都一直維穩(wěn)，切了市場(chǎng)的空檔期，低價(jià)入市。

　　記：未來朝陽8號(hào)或者是眾安房產(chǎn)著力點(diǎn)會(huì)在哪個(gè)方面？

　　余：眾安房產(chǎn)未來會(huì)從單純賣房子轉(zhuǎn)向以服務(wù)為主，通過維護(hù)好業(yè)主關(guān)系重新在蕭山樹立口碑，而朝陽8號(hào)恰好拉開了這一序幕。以蕭山為基礎(chǔ)，扎根蕭山。

　　從近兩年的發(fā)展來看，眾安集團(tuán)仍以房地產(chǎn)為主，但會(huì)嫁接新的思維與服務(wù)，聯(lián)動(dòng)物業(yè)做好品牌服務(wù)。眾安有個(gè)宣傳語叫“城市運(yùn)營(yíng)商”，以服務(wù)呈現(xiàn)給客戶。

　　眾安房產(chǎn)著力打造“城市運(yùn)營(yíng)商”

　　眾安房產(chǎn)在杭州樓市雖摸爬滾打17載，但從近幾年主推的項(xiàng)目來看，與本土其他房企類似，一直在走一條平穩(wěn)的發(fā)展道路。然而這一次的采訪，卻轉(zhuǎn)變了對(duì)它的看法，眾安在變，且是大變革的變。

　　從拿地到開盤僅耗時(shí)227天，這一記錄緊逼龍湖、景瑞的開盤速度，還能取得不錯(cuò)的首開成績(jī)，這一大變革無疑是成功的。然而這一成功對(duì)眾安來說只是改革中的一步，居安思危，喜悅的背后更注重物業(yè)等線下的售后服務(wù)。此外，其所提倡的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、以人文本的企業(yè)理念同樣貼合當(dāng)下市場(chǎng)。正如余翔所說，眾安重回蕭山大本營(yíng)不單只為了賣房子，更為了在大本營(yíng)樹立其口碑度，做一個(gè)真正的“城市運(yùn)營(yíng)商”。

　　江嘉宜