房地產估價師：用正算法評估劃撥土地價格

　　自從“劃撥土地使用權具有價格”的觀念在我國土地市場上確立以來，劃撥土地使用權價格評估便成為土地估價中的一項常見業(yè)務，特別是在國有企業(yè)改制中大量出現(xiàn)。2001年，國土資源部發(fā)布《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，提出“可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權價格”。2002實施的國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確規(guī)定：“劃撥土地價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格”。這些規(guī)定成為確定劃撥土地價格評估方法的重要參考。事實上，時至今日，劃撥土地價格評估實務中，仍存在不少模糊、有爭議的問題。

　　劃撥土地使用權價格的內涵界定地價內涵通常包括權利類型及權利期限、用途、利用限制條件（如容積率、建筑密度）等核心要素。對劃撥土地使用權而言，首先明確，它是一種用益物權，其擁有的權益是其價格存在和價格度量的本質所在。

　　關于劃撥土地使用權年期的界定存在兩種觀點，一種為“無限年期”，另一種則通常按用途的法定最高年期設定。筆者傾向于后一種觀點：首先，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在“土地價格”的定義中，明確了我國的土地使用權價格是“一定年期”下的價格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權沒有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實上，這種不加界定代表著一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，國家可以隨時因需要收回；第三，雖然在理論和方法上，可以測算出無限年期的土地使用權價格，但是在操作層面，難以對這種并不穩(wěn)定的“無限年期”的權益狀況進行預期。

　　劃撥土地使用權價格評估的兩種思路倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權的傳統(tǒng)思路是將其設定為出讓，評估正常的出讓土地使用權價格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可操作性強，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒有從權益的特性進行分析，往往不能量化劃撥土地使用權權利的不完整性對價格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環(huán)推定”而遇到無法操作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》強化了劃撥土地轉為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。按此公式，求取應補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權價格”。

　　正算法：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等”，這種應用各基本評估方法，通過對相關參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權益特征，直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權自身的權利分析入手，量化權利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關鍵參數(shù)的經驗判定，該法目前應用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強化，正算法的應用領域將逐步擴大。

　　以正算法評估劃撥土地價格的技術要點應用收益還原法時，對未來收益的預期通常低于其正常出讓狀態(tài)下的收益，原因有二，一是權利缺少自由流動性，二是國家依法直接參與劃撥土地權益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風險較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態(tài)下的取值。

　　應用市場比較法時，應盡量選取相同權利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過程中除常規(guī)修正外，還需重點分析交易情況、權利特征修正。

　　應用成本逼近法時，須注意對增值收益的討論。在實務中，很多人認為增值收益就是出讓金，因此將不加計增值收益的成本價格作為劃撥用地價格。事實上，從概念本質而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數(shù)量上相近。增值收益的來源是增加開發(fā)投入或用途轉變，其中開發(fā)帶來的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評估劃撥用地價格時，應加計使用者再開發(fā)所產生的增值。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時的增值收益率應低于正常出讓下的取值。此外，運用此法，利潤率的取值通常應略低。

　　總之，劃撥土地使用權價格評估應立足于其權利自身的特征，進行分析量化。

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