房地產估價師：商品房買賣合同（一）

　　商品房買賣合同（掌握）

　　房地產開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同。2000年建設部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》）。

　?。?）商品房買賣合同應包括以下主要內容：1）當事人名稱和姓名、住所；2）商品房基本情況；3）商品房的銷售方式；4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5）交付使用條件及日期；6）裝飾、裝修標準承諾；7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；8）公共配套建筑的產權歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產權登記有關事宜；11）解決爭議的辦法；12）違約責任；13）雙方約定的其他事項。

　　房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

　?。?）計價方式

　　商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現行的房屋權屬登記的有關規(guī)定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　?。?）誤差的處理方式

　　按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：

　　面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

　　2）面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。

　　買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

　　買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內（含3％）的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。

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