土地增值稅若干問題的有關規(guī)定

　?。?）關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

　　“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

　?。?）關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認為取得土地使用權所支付的金額，或新建房及配套設施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算扣除項目的金額。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

　?。?）關于土地增值稅的預征和清算問題

　　進一步完善土地增值稅預征辦法，各地根據本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《征收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&滿的次日起，加收滯納金。對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

　　（4）關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

　?。?）關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

　　對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅”。

　　其他規(guī)定

　　為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現國家對房地產開發(fā)的鼓勵規(guī)定：

　?。?）1994年1月1日以前簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

　?。?）1994年1月1日以前已簽訂房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

　　（3）對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產項目，其房地產在上述5年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產以及不符合上述規(guī)定的房地產轉讓，如超過合同范圍的房地產或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。

　　個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

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