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09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋?zhuān)ㄊ?/h1>
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物權(quán)法解釋?zhuān)旱谑畻l[不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和國(guó)家統(tǒng)一登記制度]
第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
[解釋]本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定。
從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，不動(dòng)產(chǎn)登記主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。涉及的部門(mén)主要有：
?。?）土地管理部門(mén)。土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。土地登記規(guī)則規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。擔(dān)保法規(guī)定，以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，抵押登記部門(mén)為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)。
?。?）房產(chǎn)管理部門(mén)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
?。?）農(nóng)業(yè)主管部門(mén)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
（4）林業(yè)主管部門(mén)。森林法規(guī)定，國(guó)家所有的和集體所有的森林、林木、林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，發(fā)放證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)。擔(dān)保法規(guī)定，以林木抵押的，抵押登記部門(mén)為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)。
?。?）海洋行政主管部門(mén)。海域使用管理法規(guī)定，海域使用申請(qǐng)經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用海的，由國(guó)務(wù)院海洋行政主管部門(mén)登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書(shū)；地方人民政府批準(zhǔn)用海的，由地方人民政府登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書(shū)。海域使用權(quán)登記辦法規(guī)定，海域使用權(quán)實(shí)行分級(jí)登記。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海，由國(guó)家海洋局登記造冊(cè)；縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海，由批準(zhǔn)用海的地方人民政府登記造冊(cè)，海洋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)登記的具體工作。
?。?）地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)。礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法規(guī)定，開(kāi)采下列礦產(chǎn)資源，由國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)審批登記，頒發(fā)采礦許可證：①?lài)?guó)家規(guī)劃礦區(qū)和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要價(jià)值的礦區(qū)內(nèi)的礦產(chǎn)資源；②領(lǐng)海及中國(guó)管轄的其他海域的礦產(chǎn)資源；③外商投資開(kāi)采的礦產(chǎn)資源；④本辦法附錄所列的礦產(chǎn)資源。開(kāi)采石油、天然氣礦產(chǎn)的，經(jīng)國(guó)務(wù)院指定的機(jī)關(guān)審查同意后，由國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)登記，頒發(fā)采礦許可證。
在立法過(guò)程中，不少部門(mén)、專(zhuān)家認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)特別是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)人資源浪費(fèi)等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。立法機(jī)關(guān)經(jīng)研究，贊成上述意見(jiàn)，同時(shí)又要考慮統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實(shí)行統(tǒng)一登記需要有一個(gè)過(guò)程。因此，本條第二款在規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”的同時(shí)，又規(guī)定，“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”
從國(guó)外情況看，一些發(fā)達(dá)國(guó)家都規(guī)定在一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)登記。至于具體的登記機(jī)構(gòu)設(shè)置，則不盡相同，如德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局，瑞士大多為各州的地方法院，日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的登記機(jī)關(guān)是屬于行政機(jī)構(gòu)的“地政局”。
目前，我國(guó)各地方在不動(dòng)產(chǎn)行政管理和不動(dòng)產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來(lái)說(shuō)，有的地方在房產(chǎn)和土地管理部門(mén)分別設(shè)立，房屋和土地分別由這兩個(gè)部門(mén)進(jìn)行管理和登記；有的地方，如上海、廣州、深圳等實(shí)現(xiàn)了房屋和土地管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，同時(shí)也實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記；還有的地方，雖然房屋、土地的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，但在管理機(jī)構(gòu)合并之前，房屋管理與土地管理作為兩個(gè)獨(dú)立的管理部門(mén)，各自按房屋、土地登記的程序、內(nèi)容、要求和方法進(jìn)行了房屋所有權(quán)登記和土地登記，已分別向權(quán)利人頒發(fā)了大量證書(shū)，由于對(duì)房產(chǎn)、土地登記程序、方法和內(nèi)容的整合上有相當(dāng)大的難度，目前仍然實(shí)行房屋和土地分別登記?？紤]到這些情況，本法在附則中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的問(wèn)題又做了補(bǔ)充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。”
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第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
[解釋]本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定。
從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，不動(dòng)產(chǎn)登記主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。涉及的部門(mén)主要有：
?。?）土地管理部門(mén)。土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。土地登記規(guī)則規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。擔(dān)保法規(guī)定，以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，抵押登記部門(mén)為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)。
?。?）房產(chǎn)管理部門(mén)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
?。?）農(nóng)業(yè)主管部門(mén)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
（4）林業(yè)主管部門(mén)。森林法規(guī)定，國(guó)家所有的和集體所有的森林、林木、林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，發(fā)放證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)。擔(dān)保法規(guī)定，以林木抵押的，抵押登記部門(mén)為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)。
?。?）海洋行政主管部門(mén)。海域使用管理法規(guī)定，海域使用申請(qǐng)經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用海的，由國(guó)務(wù)院海洋行政主管部門(mén)登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書(shū)；地方人民政府批準(zhǔn)用海的，由地方人民政府登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書(shū)。海域使用權(quán)登記辦法規(guī)定，海域使用權(quán)實(shí)行分級(jí)登記。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海，由國(guó)家海洋局登記造冊(cè)；縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海，由批準(zhǔn)用海的地方人民政府登記造冊(cè)，海洋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)登記的具體工作。
?。?）地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)。礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法規(guī)定，開(kāi)采下列礦產(chǎn)資源，由國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)審批登記，頒發(fā)采礦許可證：①?lài)?guó)家規(guī)劃礦區(qū)和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要價(jià)值的礦區(qū)內(nèi)的礦產(chǎn)資源；②領(lǐng)海及中國(guó)管轄的其他海域的礦產(chǎn)資源；③外商投資開(kāi)采的礦產(chǎn)資源；④本辦法附錄所列的礦產(chǎn)資源。開(kāi)采石油、天然氣礦產(chǎn)的，經(jīng)國(guó)務(wù)院指定的機(jī)關(guān)審查同意后，由國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)登記，頒發(fā)采礦許可證。
在立法過(guò)程中，不少部門(mén)、專(zhuān)家認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)特別是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)人資源浪費(fèi)等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。立法機(jī)關(guān)經(jīng)研究，贊成上述意見(jiàn)，同時(shí)又要考慮統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實(shí)行統(tǒng)一登記需要有一個(gè)過(guò)程。因此，本條第二款在規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”的同時(shí)，又規(guī)定，“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”
從國(guó)外情況看，一些發(fā)達(dá)國(guó)家都規(guī)定在一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)登記。至于具體的登記機(jī)構(gòu)設(shè)置，則不盡相同，如德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局，瑞士大多為各州的地方法院，日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的登記機(jī)關(guān)是屬于行政機(jī)構(gòu)的“地政局”。
目前，我國(guó)各地方在不動(dòng)產(chǎn)行政管理和不動(dòng)產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來(lái)說(shuō)，有的地方在房產(chǎn)和土地管理部門(mén)分別設(shè)立，房屋和土地分別由這兩個(gè)部門(mén)進(jìn)行管理和登記；有的地方，如上海、廣州、深圳等實(shí)現(xiàn)了房屋和土地管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，同時(shí)也實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記；還有的地方，雖然房屋、土地的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，但在管理機(jī)構(gòu)合并之前，房屋管理與土地管理作為兩個(gè)獨(dú)立的管理部門(mén)，各自按房屋、土地登記的程序、內(nèi)容、要求和方法進(jìn)行了房屋所有權(quán)登記和土地登記，已分別向權(quán)利人頒發(fā)了大量證書(shū)，由于對(duì)房產(chǎn)、土地登記程序、方法和內(nèi)容的整合上有相當(dāng)大的難度，目前仍然實(shí)行房屋和土地分別登記?？紤]到這些情況，本法在附則中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的問(wèn)題又做了補(bǔ)充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。”
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