09年房地產估價師輔導：物權法解釋（十一）

　　物權法解釋：第十二條[登記機構應當履行的職責]

　　第十二條　登記機構應當履行下列職責：

　　（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

　　（二）就有關登記事項詢問申請人；

　?。ㄈ┤鐚?、及時登記有關事項；

　?。ㄋ模┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

　　[解釋]本條是對登記機構應當履行的職責的規(guī)定。

　　物權法制定以前，法律對不動產物權的登記要件和登記審查標準沒有明確的規(guī)定，各地登記機構掌握的尺度寬嚴不一，法院在審理有關房地產登記的行政案件中審判標準也不盡相同。據在立法過程中調研了解，房產登記機構一般只是對登記申請人提供的有關必要材料是否齊備進行審核，各城市基本都沒有將詢問當事人納入登記程序，大部分城市登記時不去現場查看。土地登記機構對登記申請的審查較為嚴格。主管部門的同志認為，實質審查登記錯誤率低，但效率也低，登記機關也承擔一定風險。形式審查效率高，登記機關不承擔風險，但存在著不安全因素。

　　國外關于不動產物權登記機構職責有不同的規(guī)定，德國法律規(guī)定不動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。登記機關既沒有權利也沒有義務對當事人申請登記的涉及實質權利義務的內容進行調查，也無權對當事人的財產法律關系進行變更。我國臺灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”也只規(guī)定了登記機關審查當事人的申請材料的職能。日本不動產登記法規(guī)定，登記官在有土地或者建筑物標示登記的申請時，或依職權進行其登記時，如有必要，可以調查土地或建筑物標示事項。

　　物權法立法過程中，關于本條的意見主要集中在登記審查應當采用何種方式上，主要有形式審查和實質審查兩種意見的爭論。有的認為，登記機構應當對登記申請進行實質審查，以避免錯誤登記；有的認為，登記機構的審查主要是形式審查，實質審查是沒有能力做到的。然而，對于何謂形式審查，何謂實質審查，也存在爭論。有的學者從登記審查的范圍對此二者進行界定，認為形式審查就是登記機構不審查登記申請是否與實體法上的權利關系一致，而僅審查登記申請在登記手續(xù)、提供材料等方面是否合法、齊備；實質審查則是不僅審查登記申請在登記手續(xù)上是否合法，還要審查其是否與實體法上的權利關系一致，實體法上的權利關系是否有效。有學者則從登記機構的調查權限上界定實質審查，即登記機構接受了登記申請之后，應當對登記內容進行詢問和調查，以確保登記內容的真實性。還有的學者認為登記機構的審查權限及于不動產物權變動的原因關系的，就是實質審查；反之，就是形式審查。

　　本條的兩款規(guī)定，既沒有試圖界定什么是實質審查，什么是形式審查，更不去回答物權法要求不動產登記機構進行實質審查還是形式審查。本條的規(guī)定，是在調研我國不動產登記實際情況并聽取各方面意見的基礎上做出的，目的是使登記機構在各自的職權范圍內，充分履行職責，盡可能地保證如實、準確、及時地登記不動產物權有關事項，避免登記錯誤。實踐中，不動產登記機構也在總結經驗，積極探索改進登記工作的新思路。例如，目前土地登記主管部門正在探索建立中介代理制度，把登記中大量的實質審查工作由中介代理機構承擔，通過中介代理機構的行業(yè)規(guī)范和行業(yè)自律，對資料進行實質審查，保證真實性。登記機關對有資質的中介機構的資料進行形式審查。對登記錯誤造成的損失，登記機關承擔責任；對由于中介代理機構造成的登記錯誤，國家可向中介代理機構追償。本條內容只是物權法在現階段做出的一個原則性規(guī)定，隨著行政管理體制改革和不動產統(tǒng)一登記制度的建立，法律還將在總結實踐經驗的基礎上對登記機構履行職責問題上做出更為具體的規(guī)定。

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