2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》復(fù)習(xí)資料（32）

　　房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)，認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

　　例題：關(guān)于房屋租賃期限，不正確的表述是（?。?br />　　A.房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無(wú)效
　　B.租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年
　　C.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意
　　D.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意

　　答案：A
　　解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無(wú)效。
　　2、租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。

　　合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：（1）租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；（2）符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；（3）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。

　　因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　例題：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前（?。﹤€(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。
　　A.1
　　B.2
　　C.3
　　D.4

　　答案：C

　　解析：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出。

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無(wú)效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。對(duì)于無(wú)效合同的終止，《合同法》有明確的規(guī)定，不再贅述。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；（4）無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；（5）公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的，（6）承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的，（7）故意損壞房屋的：（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

　　發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

　　例題：房屋租賃合同人為終止的情形有（?。?br />　　A.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租
　　B.承租人無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房屋租金6個(gè)月以上
　　C.公有住房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上
　　D.因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行E.根據(jù)合同約定可以解除合同條款

　　答案：ABC
　　解析：因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行、根據(jù)合同約定可以解除合同條款，屬于自然終止。

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