2015房地產估價師理論與方法考點：房地產特性六

　　七、相互影響

　　一般物品的使用基本上是孤立的，相互間較少有影響，并由于可以移動，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時的。而房地產由于不可移動，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會對周圍其他房地產甚至社會公眾利益產生較大和較長久的影響；反之，周圍房地產的利用狀況也會對該房地產產生影響。例如，影響到采光、日照、通風、視野、可視性，使環(huán)境美化或者帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產具有相互影響的特性。從而一宗房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受其周圍房地產利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導致該住宅的價值降低；而如果在該住宅旁邊興建一個花園、開辟一塊綠地，則可使其價值升高。修筑一條道路或者建造一個購物中心，對其周圍房地產的價值也有很大的影響。正是由于房地產具有相互影響特性，產生了“相鄰關系”，并且法律規(guī)定“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”

　　進一步來看，房地產利用存在經濟學里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應、外部影響，是指某個經濟行為主體（生產者或消費者）進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補償費。

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發(fā)布：2007-07-13 10:09 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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