2015房地產估價師《理論與方法》考點總結：計息方式

　　對于在土地上進行房屋建設的情況來說，建設期又可分為前期和建造期。前期是自取得房地產開發(fā)用地之日起至動工開發(fā)（開工）之日止的時間。建造期是自動工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時間。另外需要指出的是，建設期一般能較準確地估算。但在現(xiàn)實中由于某些特殊因素的影響，可能使建設期延長。例如，土地征收或房屋拆遷中遇到“釘子戶”，基礎開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、建筑設備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇異常嚴寒酷暑等惡劣天氣，以及政治經濟形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使建設期延長。由于建設期延長，房地產開發(fā)商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險。但這類特殊的非正常因素在估算建設期時一般不考慮。

　　估算建設期可以采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產已發(fā)生的建設期的比較、修正和調整來求取。

　　有了建設期之后，便可以估計土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在該建設期間發(fā)生的時間及發(fā)生的金額。土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的金額，均應按照它們在估價時點（在此假設為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。此點還將在本章第四節(jié)“重新購建價格的求取”中說明。

　　某項費用的計息期是該項費用應計息的時間長度，例如24個月、8個季度、4個半年度、2年等。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設期的終點，一般不考慮預售和延遲銷售的情況。另外需要說明的是，有些費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。對發(fā)生的時間段的劃分一般與計息周期相同。

　　4．計息方式

　　計息方式有單利和復利兩種。

　　計息方式有單利和復利兩種。單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，而本金所產生的利息不計算利息。在單利計息下，每期的利息是個常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息期，I表示總利息，F(xiàn)表示計息期末的本利和，則有：

　　I＝P×i×n

　　F＝P（1＋i×n）

　　復利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當期利息的方法。在復利計息下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的利滾利。

　　復利的本利和計算公式為：F＝P（1＋i）n

　　復利的總利息計算公式為：

　　I＝p［（1＋i）n－1］

　　在本金相等、計息期相同時，如果利率相同，則通常情況下（計息期大于1）單利計息的利息少，復利計息的利息多；如果要使單利計息與復利計息兩不吃虧，則兩者的利率應不同，其中單利的利率應高一些，復利的利率應低一些。假設i1為單利利率i2為復利利率，并令n期末單利計息與復利計息的本利和相等，即：

　　P（1＋il×n）＝P（1＋i2）n

泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理