2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　第五節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)

　　對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開(kāi)發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開(kāi)發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱(chēng)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤(rùn)。

　　實(shí)際估價(jià)中面對(duì)的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況以及開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，是多種多樣的。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊房三大類(lèi)?？晒╅_(kāi)發(fā)建設(shè)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類(lèi)。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)于生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，有熟地和新房?jī)深?lèi)；對(duì)于熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，只有新房一類(lèi)。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類(lèi)。另外，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利。

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可以采用收益法求取。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)通常分為取得稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

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