2015年房地產估價師《開發(fā)經營與管理》講義9

　　10. 房地產空間市場與房地產資產市場

　　10.1 房地產空間市場

　　10.2 房地產資產市場

　　10.3 空間市場和資產市場的聯系

　　10.4 均衡狀況

　　10.1 房地產空間市場

　　空間市場

　　房地產為家庭和企業(yè)提供生活和生產的空間

　　空間市場上

　　需求者－是需要使用房地產空間的家庭和企業(yè)

　　供給者－房地產資產市場中存量房地產的提供者

　　10.2 房地產資產市場

　　資產市場

　　房地產被當作一種資產被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益

　　投資收益（兩部分）

　　在擁有房地產期間內每單位時間所獲得的租金

　　在轉售時所實現的增值收益

　　10.3 空間市場和資產市場的聯系

　　空間市場的供求關系決定了房地產租金水平，租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求

　　空間市場上的供給又是由資產市場決定的

　　10.4 均衡狀況

　　均衡狀況的特點：

　　租金和價格都不發(fā)生變化

　　價格與重置成本相同

　　新增量和滅失量相等

　　房地產資產存量保持不變

　　實質：

　　這種均衡狀況事實上不存在

　　但市場總是在向均衡回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動

　　11. 房地產市場的周期循環(huán)

　　11.1 房地產周期循環(huán)的定義和原因

　　11.2 傳統(tǒng)的房地產周期理論

　　11.3 房地產周期理論新觀點

　　11.4 房地產市場的自然周期

　　11.5 房地產市場的投資周期

　　11.6 房地產市場自然周期和投資周期的關系

　　11.1 房地產周期循環(huán)的定義和原因

　　定義

　　房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生

　　原因（七原因）

　　供求因素影響，金融因素變動最關鍵

　　市場信息不充分，導致供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯

　　生產者與消費者心理因素影響

　　政策因素影響，如容積率控制，用途管制等

　　政治沖擊

　　制度因素影響

　　生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等

　　11.2 傳統(tǒng)的房地產周期理論

　　在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作

　　在此期間，投入房地產市場的資金和利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力

　　房地產市場呈現出一種自我修正的模式，每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇、再次擴張（六步曲）的過程

　　11.3 房地產周期理論新觀點

　　建立在市場均衡前提下的傳統(tǒng)房地產周期理論在實踐中不可能得到廣泛應用

　　11.4 房地產市場的自然周期

　　市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需平衡點（即合理的空置）

　　從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（合理空置率或結構空置率），就是房地產市場自然周期中的平衡點

　　自然周期分為四個階段

　　11.4.1 第一階段

　　11.4.2 第二階段

　　11.4.3 第三階段

　　11.4.4 第四階段

　　11.4.1 第一階段

　　始于市場周期谷底，此時空置率最高，存在供給過剩

　　此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給

　　沒有新項目出現，空置率下降

　　租金有小幅度的增長

　　11.4.2 第二階段

　　始于超過了平衡點

　　需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲

　　新項目出現，供給增加

　　需求的增長和供給的增長會以一個大致相同的速率保持相當長一段時間，到達峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度

　　11.4.3 第三階段

　　始于供求轉折點

　　空置率低于合理空置率

　　供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平

　　該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多

　　11.4.4 第四階段

　　始于市場運行到平衡點并向下運動

　　供給高增長，需求低增長或負增長

　　租金降低，空置率上升

　　【重點難點】房地產市場自然周期四階段總結

　　起始 理論起始 需求 供給 租金 空置

　　第一階段 A～B 始于市場周期的谷底，終于合理空置水平 增長 基本保持不變 小幅度增加 下降

　　第二階段 B～C 始于市場均衡狀態(tài)，終于周期的峰值點（供求轉折點） 繼續(xù)增長，需求與供給等速度增長 增長 上漲 下降

　　第三階段 C～D 始于峰值（供求轉折點），終于合理空置水平 增加

　　但需求增加速度低于供給增加速度 增長 上漲趨勢減緩甚至停止 提高

　　第四階段 D～E 始于合理突圍水平，終于周期谷底 需求減少 高增長 下降 提高

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